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Acheter sa résidence principale

Faut-il acheter sa résidence principale ou en rester locataire ? Faut-il privilégier l’ancien plutôt que le neuf ? Pourquoi ne pas faire construire ? A quel prix ? Qu’en est-il des frais de notaire ? Comment trouver le meilleur financement ? 

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Pourquoi acheter sa résidence principale ?

"Les investissements d'aujourd'hui sont les profits de demain."

Helmut Schmidt

#1 Le rêve d'une vie

Acheter sa résidence principale ! C’est le rêve de bien des français. Mais celui-ci peut vite se transformer en cauchemar si le projet n’est pas solidement préparé.

Franchir le cap d’une acquisition n’est pas une mince affaire : les questions se multiplient et avec tous les « on-dit », pas facile de trouver les bonnes réponses.

#2 Un aCTIF avant tout

Qu’on le veuille ou non, la résidence principale est un ACTIF qui, même s’il ne rapporte pas d’argent dans l’immédiat, permet de capitaliser pour son avenir mais aussi et surtout pour celui de ses proches.

Pourtant ce fait incontestable ne veut pas dire qu’il faut impérativement acheter sa résidence principale pour développer un patrimoine pérenne pour soi et sa famille. Cette décision de passer ou non à l’action relève de 3 éléments clés : les objectifs, le lieu de résidence et la capacité d’endettement

#3 Des Avantages fiscaux & successoraux

Que l’on souhaite l’acheter ou non ; que cet investissement soit un rêve à concrétiser ou l’une des résultantes d’une analyse patrimoniale dûment menée, la résidence principale comporte différents intérêts fiscaux et notamment:

  • Un abattement de 30% vis-à-vis de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ; 
  • Une exonération de plus-value à la revente, quel que soit le nombre d’années de détention ;
  • Un abattement de 20% pour les Droits de Mutation à Titre Gratuit (DMTG=droits de successions)
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FAUT-IL ACHETER SA RÉSIDENCE PRINCIPALE ?

Tout est une question d’objectifs, de localisation et de banque :

Globalement, à toutes les personnes pour lesquelles la résidence principale est un véritable projet de vie. Car aussi dingue que cela puisse paraître et malgré la tendance actuelle sur les réseaux sociaux à vouloir imposer l’inverse, certaines personnes se fichent de devenir incroyablement riches, de se constituer des rentes suffisamment tôt pour remplacer leur salaire et quitter leur job. Certaines personnes aiment leur vie.

Certaines personnes adorent leur travail et n’ont pas de projet plus ambitieux, de rêve plus fou que d’acheter l’appartement ou la maison de leurs rêves. Et c’est très bien ainsi. 

Que l’on envisage ou non de se lancer dans l’investissement et notamment dans l’immobilier locatif, la résidence principale reste un sujet à éclaircir quoiqu’il advienne… car il faut bien se loger soi-même tôt ou tard. Et sur ce point, sauf à faire partie de ceux qui désirent investir tout leur argent dans le logement de leurs rêves, le meilleur moyen de savoir s’il vaut mieux acheter ou louer sa résidence principale reste de faire un comparatif chiffré. Et pour cela, voici un guide complet en 4 étapes :

ÉTAPE 1: Se rendre sur un site d’annonces immobilières – LeBonCoin par exemple – et rechercher les VENTES de biens qui correspondent à ses critères, dans le secteur qui nous intéresse. Retenir les annonces les plus pertinentes et faire une moyenne des prix à l’ACHAT.

Exemple: dans nos critères, 3 annonces ressortent, avec des prix de 200.000€, 216.000€ et 220.000€. La moyenne, dans nos critères et sur ce secteur géographique, est donc de 212.000€.

ÉTAPE 2: Se rendre sur une calculatrice immobilière afin de déterminer le montant des mensualités de crédit pour le prix moyen définit à l’étape 1. 

Exemple: pour financer 212.000€ au taux de 1,5% sur 20 ans, cela représente des mensualités de crédit de 1.022€.

ÉTAPE 3: Retourner sur le site d’annonces immobilières et effectuer une recherche équivalente (mêmes critères et même localisation) mais à la LOCATION cette fois-ci. Retenir les annonces les plus pertinentes et faire une moyenne des prix à la LOCATION.

Exemple: dans nos critères, les annonces qui ressortent affichent des loyers mensuels de 1.200€, 1.290€ et 1.371€, soit une moyenne de 1.287€. 

ÉTAPE 4: Comparer le coût d’un crédit et d’une location pour des biens équivalents à emplacements identiques et voir ce qui coûte le moins cher. 

 

Disclaimer: d’autre critères sont évidemment à prendre en compte, comme l’évolution des prix au m2, le mode d’acquisition,… et ces 4 étapes ne sauraient suffire à déterminer une stratégie patrimoniale globale viable. Une étude approfondie reste nécessaire, voire indispensable. Pour cela, nos conseillers se tiennent à votre disposition.

Le meilleur moyen de connaitre son enveloppe d’investissement reste de faire une simulation: pour cela nous mettons à votre disposition une calculatrice, qui vous permettra de savoir, en fonction de vos revenus et de vos éventuels crédits en cours, le montant que vous pourrez emprunter pour votre projet immobilier. 

Notons que le taux d’endettement ne peut (en théorie) pas excéder 1/3 des revenus. Ainsi pour financer un projet à 212.000€ – comme indiqué au point précédent – et dans la mesure où cela représente des mensualités de 1.022€ sur 20 ans, il faudra gagner au moins 3.066€ nets par mois. 

Et pour ceux qui envisagent d’investir dans l’immobilier locatif par la suite, il conviendra de conserver une marge. Exemple: avec un salaire de 3.066€ par mois, je sais que la banque peut me financer à hauteur de 212.000€ sur 20 ans -> Je recherche des biens d’une valeur de 150-160.000€ afin de ne pas atteindre les 33,33% d’endettement. Ainsi, lorsque je retournerais en banque pour présenter un projet d’investissement locatif, j’aurais plus de flexibilité que celui qui aura épuisé toute sa capacité financière avec sa résidence principale.

NEUF

• C’est neuf ! Donc pas de travaux à prévoir pendant X années. 

• De nombreuses garanties (GFA, biennale, décennale…) 

• Respect de normes strictes : faible consommation énergétique 

• Prêt à Taux Zéro (PTZ) jusqu’à 40% pour les primo- accédants 

• Frais de notaire réduits : 2,5% (9% en moyenne dans l’ancien) 

• TVA réduite dans certaines zones (5,5% au lieu de 20%)

• Achat sur plan : difficile de se projeter

• Plus cher que l’ancien ( 20 à 30% )

Ce surcoût peut être compensé par les différents avantages vus précédemment

Ancien

• Le prix ! Les biens immobiliers anciens coûtent moins cher que dans le neuf

• Possibilité de réaliser des travaux, donc de négocier d’autant le prix d’acquisition et de rénover le bien à son goût, d’y apporter du cachet, etc

• Possibilité de se projeter dans la mesure où le bien existe physiquement

• Visite possible et emménagement rapide

• Possible mauvaises surprises, des travaux imprévus pouvant coûter cher (toiture, façade, etc)

• Charges liées à la consommation énergétique relativement élevées

• Les frais d’acquisition sont plus élevés également : frais de notaire et PTZ moins avantageux que dans le neuf

Achat d'une résidence principale de 250.000€ dans le neuf (25% plus cher que l'ancien)

Achat d'une résidence principale de 200.000€ dans l'ancien

Achat d'une résidence principale de 250.000€ dans le neuf (25% plus cher que dans l'ancien)

Achat d'une résidence principale de 200.000€ dans l'ancien

Achat d'une résidence principale de 250.000€ dans le neuf (25% plus cher que dans l'ancien)

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Prenez rendez-vous téléphonique avec nous pour répondre à vos questions. (C’est sans engagement)

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FAQ

Les questions les plus courantes

Avant d’acheter sa résidence principale, il convient de s’interroger sur des points plus essentiels tels que la capacité d’emprunt ou la durée de crédit optimale pour ce projet.

Par ailleurs il semble intéressant de se questionner également sur les objectifs et l’horizon liés à cette acquisition.

Enfin et quoiqu’il en soit, n’oublions pas que le meilleur endroit pour acheter sa résidence principale reste là où l’on souhaite vivre !

En règle générale et si l’on fait abstraction des contextes de bulles immobilières, il convient d’acheter sa résidence principale si vous y vivez au moins 6 ans, ce qui rejoint notamment la notion d’horizon évoquée dans la question précédente. 

En effet, en achetant un logement qui n’est pas adapté à votre situation et à vos besoins, vous risquez de devoir en changer dans la précipitation, ce qui pourrait vous faire perdre de l’argent.

Par ailleurs avant de prendre position définitivement, il convient de répondre à une question plus importante, à savoir : faut-il acheter sa résidence principale ?

L’achat d’une résidence principale est souvent décrié par de nombreux investisseurs car selon eux,  il est préférable d’opter pour un ou plusieurs investissements locatifs. En effet, de leur point de vue, une telle acquisition est un engagement à long terme, souvent envisagé comme moyen de capitaliser pour la retraite, mais qui a tendance à empêcher la réalisation d’opérations locatives ensuite.

Pour autant, de notre point de vue, l’achat d’une résidence principale n’est pas forcément une mauvaise idée, quand bien même vous souhaitiez investir dans l’immobilier locatif. Cela dépend essentiellement de la situation et des objectifs de chacun, mais également du lieu de résidence principale. Ainsi nous constatons que dans certains cas, l’acquisition d’une RP coûte moins cher qu’une location équivalente… alors pourquoi se priver d’acheter ?

Si sur un même marché et pour des biens équivalents, le coût d’un loyer est plus élevé que les mensualités de crédit liées à l’achat du bien concerné, il semble judicieux d’acheter plutôt que de louer. 

Un autre élément de réponse serait de dire que cela dépend des objectifs de chacun. En effet, avant de s’interroger sur la pertinence financière d’une telle acquisition, il convient selon-nous de se demander ce que l’on veut vraiment. A en croire le discours ambiant sur les réseaux sociaux, acheter sa résidence principale est une erreur car cela empêche d’investir par la suite… mais n’oublions pas cet élément de taille : tout le monde ne souhaite pas se lancer dans l’immobilier locatif et tout le monde n’a pas pour objectif de vie de devenir rentier.

Enfin et comme évoqué précédemment, le fait d’acheter ou de louer, sur un plan financier, relève avant tout du lieu de résidence principale. En effet, dans la plupart des grandes villes le foncier coûte cher, ainsi les mensualités de crédit sont plus élevées que les loyers pour des biens équivalents. Cependant dans de nombreuses villes de plus petite taille, le constat est l’exact opposé : cela coûte donc moins cher d’acheter que de louer.

Certains spécialistes disent qu’il n’y a pas de mauvais moment pour investir dans l’immobilier. Et nous les rejoignons, en ce sens que tout dépend de la stratégie adoptée et du choix de l’immobilier en question.

Petit point historique pour étoffer ces propos : 

En 1980, après une décennie de hausse des prix en immobilier, les gens se demandaient si ça valait le coup ou non d’acheter… pendant les 10 années suivantes les prix ont continué de monter. En 1990, les gens continuaient de s’interroger sur la pertinence d’une acquisition immobilière… puis l’immobilier a continué de grimper. En 2000, les mêmes questions se posaient, puis en 2010… pourtant l’immobilier a continué son ascension. 

Quand cela va-t-il s’arrêter ? Nous n’avons pas de boule de cristal ! Pour autant, voici notre avis (et ce n’est rien de plus…) : le dernier meilleur moment pour acheter, c’était hier. Le prochain, c’est maintenant.

Du point de vue de l’administration fiscale, vous ne pouvez pas avoir deux résidences principales. Si vous possédez deux logements pour votre propre occupation, il convient de signaler lequel est votre résidence principale. Le second sera considéré comme étant une résidence secondaire. Notons également que cette décision a des conséquences fiscales non négligeables.

En résumé:

  • Est-il possible d’avoir plusieurs biens immobiliers pour son propre usage ? OUI
  • Est-il possible d’avoir 2 résidences principales ? NON

 

Au final il s’agit simplement d’une erreur de langage.