La transaction immobilière par CSConsulting
Faut-il acheter sa résidence principale ou louer sa résidence principale ? Faut-il privilégier l’ancien plutôt que le neuf ? Pourquoi ne pas faire construire ? A quel prix ? Qu’en est-il des frais de notaire ? Comment trouver le meilleur financement ?
Acheter sa résidence principale ! C’est le rêve de bien des français. Mais celui-ci peut vite se transformer en cauchemar si le projet n’est pas solidement préparé. Si vous n’avez pas les fonds nécessaires pour acheter votre résidence principale, il faut que vous sachiez monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif, afin d’emprunter auprès d’une banque. Cela sera d’autant plus utile si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif sans apport.
Franchir le cap d’une acquisition n’est pas une mince affaire : les questions se multiplient et avec tous les « on-dit », pas facile de trouver les bonnes réponses.
Qu’on le veuille ou non, la résidence principale est un ACTIF qui, même s’il ne rapporte pas d’argent dans l’immédiat, permet de capitaliser pour son avenir mais aussi et surtout pour celui de ses proches.
Pourtant ce fait incontestable ne veut pas dire qu’il faut impérativement acheter sa résidence principale pour développer un patrimoine pérenne pour soi et sa famille. Cette décision de passer ou non à l’action relève de 3 éléments clés : les objectifs, le lieu de résidence et la capacité d’endettement
Que l’on souhaite l’acheter ou non ; que cet investissement soit un rêve à concrétiser ou l’une des résultantes d’une analyse patrimoniale dûment menée, la résidence principale comporte différents intérêts fiscaux et notamment:
Tout est une question d’objectifs, de localisation et de banque :
Globalement, à toutes les personnes pour lesquelles l’accès à la propriété est un véritable projet de vie. Car aussi dingue que cela puisse paraître et malgré la tendance actuelle sur les réseaux sociaux à vouloir imposer l’inverse, certaines personnes se fichent de devenir incroyablement riches, de se constituer des rentes suffisamment tôt pour remplacer leur salaire et quitter leur job. Certaines personnes aiment leur vie.
Certaines personnes adorent leur travail et n’ont pas de projet plus ambitieux, de rêve plus fou que d’acheter l’appartement ou la maison de leurs rêves. Et c’est très bien ainsi.
Que l’on envisage ou non de se lancer dans l’investissement et notamment dans l’immobilier locatif, l’accès à la propriété reste un sujet à éclaircir quoiqu’il advienne… car il faut bien se loger soi-même tôt ou tard. Et sur ce point, sauf à faire partie de ceux qui désirent investir tout leur argent dans le logement de leurs rêves, le meilleur moyen de savoir s’il vaut mieux acheter ou louer sa résidence principale reste de faire un comparatif chiffré. Et pour cela, voici un guide complet en 4 étapes :
ÉTAPE 1: Se rendre sur un site d’annonces immobilières – LeBonCoin par exemple – et rechercher les VENTES de biens qui correspondent à ses critères, dans le secteur qui nous intéresse. Retenir les annonces les plus pertinentes et faire une moyenne des prix à l’ACHAT.
Exemple: dans nos critères, 3 annonces ressortent, avec des prix de 200.000€, 216.000€ et 220.000€. La moyenne, dans nos critères et sur ce secteur géographique, est donc de 212.000€.
ÉTAPE 2: Se rendre sur une calculatrice immobilière afin de déterminer le montant des mensualités de crédit pour le prix moyen définit à l’étape 1.
Exemple: pour financer 212.000€ au taux de 1,5% sur 20 ans, cela représente des mensualités de crédit de 1.022€.
ÉTAPE 3: Retourner sur le site d’annonces immobilières et effectuer une recherche équivalente (mêmes critères et même localisation) mais à la LOCATION cette fois-ci. Retenir les annonces les plus pertinentes et faire une moyenne des prix à la LOCATION.
Exemple: dans nos critères, les annonces qui ressortent affichent des loyers mensuels de 1.200€, 1.290€ et 1.371€, soit une moyenne de 1.287€.
ÉTAPE 4: Comparer le coût d’un crédit et d’une location pour des biens équivalents à emplacements identiques et voir ce qui coûte le moins cher.
Disclaimer: d’autre critères sont évidemment à prendre en compte, comme l’évolution des prix au m2, le mode d’acquisition,… et ces 4 étapes ne sauraient suffire à déterminer une stratégie patrimoniale globale viable. Une étude approfondie reste nécessaire, voire indispensable. Pour cela, nos conseillers se tiennent à votre disposition.
Le meilleur moyen de connaitre son enveloppe d’investissement reste de faire une simulation: pour cela nous mettons à votre disposition une calculatrice, qui vous permettra de savoir, en fonction de vos revenus et de vos éventuels crédits en cours, le montant que vous pourrez emprunter pour votre projet immobilier.
Notons que le taux d’endettement ne peut (en théorie) pas excéder 1/3 des revenus. Ainsi pour financer un projet à 212.000€ – comme indiqué au point précédent – et dans la mesure où cela représente des mensualités de 1.022€ sur 20 ans, il faudra gagner au moins 3.066€ nets par mois.
Et pour ceux qui envisagent d’investir dans l’immobilier locatif par la suite, il conviendra de conserver une marge. Exemple: avec un salaire de 3.066€ par mois, je sais que la banque peut me financer à hauteur de 212.000€ sur 20 ans -> Je recherche des biens d’une valeur de 150-160.000€ afin de ne pas atteindre les 33,33% d’endettement. Ainsi, lorsque je retournerais en banque pour présenter un projet d’investissement locatif, j’aurais plus de flexibilité que celui qui aura épuisé toute sa capacité financière avec sa résidence principale.
• C’est neuf ! Donc pas de travaux à prévoir pendant X années.
• De nombreuses garanties (GFA, biennale, décennale…)
• Respect de normes strictes : faible consommation énergétique
• Prêt à Taux Zéro (PTZ) jusqu’à 40% pour les primo- accédants
• Frais de notaire réduits : 2,5% (9% en moyenne dans l’ancien)
• TVA réduite dans certaines zones (5,5% au lieu de 20%)
• Achat sur plan : difficile de se projeter
• Plus cher que l’ancien ( 20 à 30% )
Ce surcoût peut être compensé par les différents avantages vus précédemment
• Le prix ! Les biens immobiliers anciens coûtent moins cher que dans le neuf
• Possibilité de réaliser des travaux, donc de négocier d’autant le prix d’acquisition et de rénover le bien à son goût, d’y apporter du cachet, etc
• Possibilité de se projeter dans la mesure où le bien existe physiquement
• Visite possible et emménagement rapide
• Possible mauvaises surprises, des travaux imprévus pouvant coûter cher (toiture, façade, etc)
• Charges liées à la consommation énergétique relativement élevées
• Les frais d’acquisition sont plus élevés également : frais de notaire et PTZ moins avantageux que dans le neuf
La SCI (Société Civile Immobilière) est une association de personnes qui mettent en commun leurs moyens afin d’acheter puis exploiter un bien immobilier. Elle concerne davantage l’immobilier locatif que la résidence principale et constitue l’une des alternatives à l’indivision en LMNP.
Lorsque l’on souhaite acquérir des biens immobiliers à plusieurs, il est vivement conseillé d’acheter en SCI. Cette démarche offrira des avantages conséquents pour les personnes qui s’associent.
Cependant, l’achat en SCI est soumis à des conditions légales que les associés sont tenus de respecter.
Acheter en SCI permet d’obtenir des avantages très intéressants. Cela va notamment permettre de sécuriser l’immobilier d’entreprise, ou encore d’optimiser la fiscalité SCI pour préparer la transmission des biens.
De plus, se réunir permet d’avoir plus de garanties pour monter un dossier de prêt auprès d’une banque.
Enfin, une SCI à l’IS, c’est-à-dire une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, offre des avantages qui ne sont pas négligeables et qu’il faut prendre en compte lorsque l’on souhaite investir.
L’idée c’est de permettre à un groupe de personnes de réduire les frais d’acquisition et de mutualiser les charges.
La SCI ne peut pas être unipersonnelle, il doit y avoir au moins deux associés. La responsabilité des associés est indéfinie, c’est-à-dire que leur patrimoine individuel peut être engagé pour couvrir les dettes.
Il existe aussi différents types de SCI, qui ont chacune des caractéristiques et des avantages différents. Il faudra choisir le bon type de SCI selon l’investissement que vous souhaitez réaliser.
La SCPI fiscale est une société qui collecte des fonds auprès d’associés pour acquérir des biens immobiliers et les placer en location, afin que ces mêmes associés bénéficient des avantages fiscaux et financiers de celle-ci. La fiscalité en SCPI peut être très avantageuse lorsqu’elle est correctement utilisée.
La SCPI Malraux est une société d’investissement immobilier qui permet de défiscaliser les revenus de ses investisseurs grâce à des travaux de réhabilitation sur des biens anciens.
La SCPI Pinel est une SCPI fiscale qui offre annuellement une réduction importante d’impôts grâce à la loi Pinel. De plus, il est possible de réaliser un démembrement de SCPI quel que soit le type de SCPI, permettant de décomposer les parts de celle-ci.
Réaliser un investissement LMNP consiste à acheter un bien immobilier et le mettre en location meublée. Pour cela, cet investissement ne doit pas être l’activité principale du propriétaire. L’amortissement en LMNP et l’indivision en LMNP sont deux composantes qui comportent chacune des avantages spécifiques.
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Avant d’acheter sa résidence principale, il convient de s’interroger sur des points plus essentiels tels que la capacité d’emprunt ou la durée de crédit optimale pour ce projet.
Par ailleurs il semble intéressant de se questionner également sur les objectifs et l’horizon liés à cette acquisition.
Enfin et quoiqu’il en soit, n’oublions pas que le meilleur endroit pour acheter sa résidence principale reste là où l’on souhaite vivre !
En règle générale et si l’on fait abstraction des contextes de bulles immobilières, il convient d’acheter sa résidence principale si vous y vivez au moins 6 ans, ce qui rejoint notamment la notion d’horizon évoquée dans la question précédente.
En effet, en achetant un logement qui n’est pas adapté à votre situation et à vos besoins, vous risquez de devoir en changer dans la précipitation, ce qui pourrait vous faire perdre de l’argent.
Par ailleurs avant de prendre position définitivement, il convient de répondre à une question plus importante, à savoir : faut-il acheter sa résidence principale ?
L’achat d’une résidence principale est souvent décrié par de nombreux investisseurs car selon eux, il est préférable d’opter pour un ou plusieurs investissements locatifs. En effet, de leur point de vue, une telle acquisition est un engagement à long terme, souvent envisagé comme moyen de capitaliser pour la retraite, mais qui a tendance à empêcher la réalisation d’opérations locatives ensuite.
Pour autant, de notre point de vue, l’achat d’une résidence principale n’est pas forcément une mauvaise idée, quand bien même vous souhaitiez investir dans l’immobilier locatif. Cela dépend essentiellement de la situation et des objectifs de chacun, mais également du lieu de résidence principale. Ainsi nous constatons que dans certains cas, l’acquisition d’une RP coûte moins cher qu’une location équivalente… alors pourquoi se priver d’acheter ?
Si sur un même marché et pour des biens équivalents, le coût d’un loyer est plus élevé que les mensualités de crédit liées à l’achat du bien concerné, il semble judicieux d’acheter plutôt que de louer.
Un autre élément de réponse serait de dire que cela dépend des objectifs de chacun. En effet, avant de s’interroger sur la pertinence financière d’une telle acquisition, il convient selon-nous de se demander ce que l’on veut vraiment. A en croire le discours ambiant sur les réseaux sociaux, acheter sa résidence principale est une erreur car cela empêche d’investir par la suite… mais n’oublions pas cet élément de taille : tout le monde ne souhaite pas se lancer dans l’immobilier locatif et tout le monde n’a pas pour objectif de vie de devenir rentier.
Enfin et comme évoqué précédemment, le fait d’acheter ou de louer, sur un plan financier, relève avant tout du lieu de résidence principale. En effet, dans la plupart des grandes villes le foncier coûte cher, ainsi les mensualités de crédit sont plus élevées que les loyers pour des biens équivalents. Cependant dans de nombreuses villes de plus petite taille, le constat est l’exact opposé : cela coûte donc moins cher d’acheter que de louer.
Certains spécialistes disent qu’il n’y a pas de mauvais moment pour investir dans l’immobilier. Et nous les rejoignons, en ce sens que tout dépend de la stratégie adoptée et du choix de l’immobilier en question.
Petit point historique pour étoffer ces propos :
En 1980, après une décennie de hausse des prix en immobilier, les gens se demandaient si ça valait le coup ou non d’acheter… pendant les 10 années suivantes les prix ont continué de monter. En 1990, les gens continuaient de s’interroger sur la pertinence d’une acquisition immobilière… puis l’immobilier a continué de grimper. En 2000, les mêmes questions se posaient, puis en 2010… pourtant l’immobilier a continué son ascension.
Quand cela va-t-il s’arrêter ? Nous n’avons pas de boule de cristal ! Pour autant, voici notre avis (et ce n’est rien de plus…) : le dernier meilleur moment pour acheter, c’était hier. Le prochain, c’est maintenant.
Du point de vue de l’administration fiscale, vous ne pouvez pas avoir deux résidences principales. Si vous possédez deux logements pour votre propre occupation, il convient de signaler lequel est votre résidence principale. Le second sera considéré comme étant une résidence secondaire. Notons également que cette décision a des conséquences fiscales non négligeables.
En résumé:
Au final il s’agit simplement d’une erreur de langage.
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