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démembrement scpi

comprendre ce dispositif

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont d’excellents moyens pour investir dans l’immobilier locatif. Dans ce type de sociétés, les parts détenues par les associés peuvent faire objet de démembrement. On parle ainsi du démembrement de propriété SCPI qui comprend d’une part la nue-propriété et d’autre part l’usufruit. 

Le démembrement SCPI repose sur un fonctionnement spécifique et précis. Chaque composant de la SCPI démembrée possède ses implications et ses avantages à l’égard des investisseurs de la SCPI. 

Dans cet article, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur le démembrement SCPI. De son mécanisme de fonctionnement en passant par l’analyse des deux dispositifs juridiques qui le composent, nous vous dirons absolument tout sur les SCPI démembrées.

SOMMAIRE
séparation d'un bien

Fonctionnement du démembrement en SCPI

Le démembrement est une méthode qui permet d’investir dans une SCPI. Il est basé sur un mécanisme du droit civil qui consiste à partager la propriété d’un bien en deux. En effet, en droit, la propriété de n’importe quel bien (meuble ou immeuble) est composée de trois éléments principaux à savoir : 

  • L’usus, qui désigne le droit pour le propriétaire du bien d’en faire usage ; 
  • Le fructus, qui représente le droit reconnu au propriétaire de la chose d’en tirer les profits ou revenus qui y sont rattachés ; 
  • L’abusus, qui équivaut au droit d’aliéner le bien, le céder, le vendre, le transformer ou même le détruire. 

Ces trois (3) composantes sont rattachées à la propriété du bien et donnent un droit exclusif à son propriétaire, dans les limites posées par la loi. 

Le démembrement SCPI n’est rien d’autre que la séparation de l’usus et du fructus de l’abusus. Ainsi, l’usus et le fructus sont transférés dans la nue-propriété pendant que l’abusus est placé dans l’usufruit

En un mot, le fonctionnement des démembrements SCPI repose sur un système de partage des parts entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Chacun d’entre eux bénéficie d’un aspect précis du bien immobilier. 

En effet, la nue-propriété concède l’abusus du bien immobilier au nu-propriétaire. Concrètement, il détient le droit de vendre, de céder ou donner l’immeuble. À l’inverse, l’usufruitier possède l’usus et le fructus, ce qui veut dire qu’il a le droit de faire usage de l’immeuble et de percevoir les revenus locatifs qui y sont issus. 

En bref, le démembrement SCPI est un mécanisme de répartition des parts et droits des biens immobiliers SCPI entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. De ce fait, ils possèdent différents droits sur le bien immobilier. Chaque démembrement de la SCPI (nue-propriété SCPI et usufruit SCPI) est soumis à un régime juridique distinct. De même, des avantages fiscaux ou financiers sont rattachés à chacun des démembrements qui forment la SCPI.  

La nue-propriété en SCPI

La nue-propriété SCPI est la partie du démembrement qui donne droit à la « possession des murs » du bien immobilier sans aucune jouissance des loyers pendant toute la durée du démembrement SCPI. Le nu-propriétaire se constitue un patrimoine sans augmenter la valeur de sa fiscalité personnelle. 

Le nu-propriétaire : qui est-ce ? 

Comme nous l’avons expliqué plus haut, la nue-propriété est le démembrement SCPI qui renferme uniquement l’abusus du bien immobilier démembré. Ainsi, le nu-propriétaire est la personne qui conserve les parts de la société ou de l’immeuble, sans toucher les dividendes dans l’immédiat. Soulignons que la qualité de récupérer les loyers ou les revenus locatifs revient déjà à la personne qui a l’usufruit sur le bien immobilier, c’est-à-dire l’usufruitier. 

À la fin du démembrement SCPI, l’usus, le fructus et l’abusus reviennent de droit au nu-propriétaire. 

Les avantages de la nue-propriété SCPI 

La nue-propriété SCPI présente plusieurs avantages intéressants. En effet, la nue-propriété permet de bénéficier d’une décote alléchante sur la part d’achat du bien immobilier. Cette décote est généralement estimée entre 20 à 35 % en fonction du coût de souscription. 

Par ailleurs, les parts de la nue-propriété SCPI sont revalorisées à hauteur de +0,5 % au cours de chaque année. Ainsi, il y a de forte chance que les parts prennent de la valeur entre le moment de leur achat et le moment où le nu-propriétaire récupère définitivement la pleine propriété du bien immobilier.  

La fiscalité est sans doute l’un des points d’attraction de la nue-propriété. Cela se comprend aisément au regard du fonctionnement de ce démembrement SCPI. Souvenez-vous qu’il a été dit que le nu-propriétaire est privé du fructus sur le bien immobilier durant toute la période du démembrement SCPI. 

En d’autres termes, si le démembrement SCPI dure 25 ans, le nu-propriétaire ne percevra pas le moindre revenu locatif au cours de cette période. Par conséquent, le nu-propriétaire n’aura aucun revenu foncier à déclarer aux services des impôts. Dans ce cas précis, le nu-propriétaire se met à l’abri du poids de la fiscalité qui peut paraître bien lourde s’il est titulaire d’un patrimoine immobilier bien fourni.  

Parlant toujours de la fiscalité, les parts de la nue-propriété SCPI ne sont pas classées dans la base imposable pour la détermination de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière). Ce mécanisme est très bénéfique pour les personnes ayant un patrimoine immobilier considérable. 

L’avantage ultime de la nue-propriété réside dans le fait que le nu-propriétaire est appelé à récupérer la pleine propriété du bien immobilier à la fin de la période de démembrement

À l’arrivée de cette période, le nu-propriétaire a deux options. En effet, il a la possibilité de conserver ses parts ou de les revendre à une autre personne. Si le nu-propriétaire conserve ses parts, il devient entièrement propriétaire du bien immobilier et peut donc percevoir les revenus locatifs qui y sont rattachés. 

Toutefois, il convient de préciser que la nue-propriété SCPI n’a pas que des avantages. Ce type d’investissement présente quelques inconvénients ou risques qu’il ne faut surtout pas négliger.

L’avantage ultime de la nue-propriété réside dans le fait que le nu-propriétaire est appelé à récupérer la pleine propriété du bien immobilier à la fin de la période de démembrement

À l’arrivée de cette période, le nu-propriétaire a deux options. En effet, il a la possibilité de conserver ses parts ou de les revendre à une autre personne. Si le nu-propriétaire conserve ses parts, il devient entièrement propriétaire du bien immobilier et peut donc percevoir les revenus locatifs qui y sont rattachés. 

Toutefois, il convient de préciser que la nue-propriété SCPI n’a pas que des avantages. Ce type d’investissement présente quelques inconvénients ou risques qu’il ne faut surtout pas négliger.

Les risques de la nue-propriété SCPI 

Le premier risque est qu’il y a une possibilité de perdre totalement le capital investi dans la nue-propriété SCPI. Le capital et le taux de rendement du démembrement nue-propriété ne sont en aucun cas garantis. 

Ce faisant, il n’est pas exclu que l’investisseur perde et l’argent des parts acquises en SCPI et les plus-values escomptées à l’issue de l’opération. 

Par ailleurs, les parts du nu-propriétaire SCPI sont bloquées durant toute la durée du démembrement. Si le nu-propriétaire souhaite vendre ses parts, il doit obligatoirement obtenir l’accord de l’usufruitier SCPI. Dans la majorité des cas, les usufruitiers SCPI se montrent réticents.  

L’usufruitier en SCPI

L’usufruitier en SCPI est la personne physique ou morale qui perçoit la totalité des recettes locatives du bien immobilier démembré sans pour autant en posséder les « murs ». Généralement, il est rare que l’usufruitier soit un particulier au regard des implications complexes de l’usufruit SCPI. 

Dans bien des cas, l’usufruitier en SCPI est une personne morale fiscalisée sous un régime particulier. Ce régime lui permet de déduire ses impôts sur les revenus locatifs qu’il encaisse régulièrement au titre du démembrement SCPI. En tant que personne morale, l’usufruitier bénéficie d’un avantage non négligeable. En effet, il a la possibilité d’amortir son amortissement de manière comptable. 

Dans la pratique, la société de gestion de la SCPI conserve l’usufruit sur les biens immobiliers démembrés. À noter qu’au niveau de l’imposition, l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu foncier. 

questions fréquentes

Usufruitier en SCPI : quels avantages ?

L’usufruitier en SCPI bénéficie d’une kyrielle d’avantages. D’abord, l’usufruitier touche intégralement les revenus générés par les parts de la SCPI pendant toute la période de démembrement. 

Ce droit lui est exclusif et il ne partage donc aucun dividende avec le nu-propriétaire. Ceci étant, l’usufruitier profite des performances intéressantes des SCPI sans avoir à payer le prix de souscription, car celui-ci est à la charge du nu-propriétaire. 

Par ailleurs, l’usufruitier jouit d’une exonération d’impôts sur les revenus fonciers qu’il accumule. 

Pourquoi les parts de SCPI doivent-elles être conservées pendant longtemps ?

Aucune règle légale ou conventionnelle n’impose aux investisseurs en SCPI de conserver leurs parts de SCPI sur une longue durée. En effet, la nécessité de conserver les parts sur une période de 8 à 10 ans est due à un souci de rentabilité. Plus l’investisseur détient ses parts sur une longue période, plus les parts prennent de la valeur.

Qui peut investir en nue-propriété SCPI ?

L’acquisition de parts en nue-propriété SCPI est ouverte à toutes les catégories d’investisseurs. Cependant, il est conseillé de posséder de grands capitaux afin d’aller au bout de son investissement. La nue-propriété SCPI est un bon compromis pour les contribuables français fortement imposés.

Quelle SCPI choisir en nue-propriété ?

Si vous souhaitez investir dans une SCPI en tant que nu-propriétaire, nous vous conseillons d’opter pour une SCPI ayant une bonne stratégie d’investissement. En effet, plus la SCPI est stable pour investir sur le long terme, plus le nu-propriétaire s’en sort gagnant.

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