lmnp indivision
tout savoir sur ce dispositif
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Dans l’immobilier et plus précisément en Location Meublée Non Professionnel, il n’est pas rare qu’un bien immobilier ait plusieurs propriétaires à la fois. Cette situation s’observe souvent lorsque le financement de l’acquisition du logement meublé a été pris en charge par deux ou plusieurs personnes. Ces dernières deviennent donc propriétaires de l’immeuble LMNP à hauteur de leurs contributions financières pour l’achat du bien immobilier.
Dans ce cas, on dit que la location meublée est en indivision. Ce statut juridique est régi par des règles strictes et spécifiques qui encadrent la détention, la gestion ainsi que la cession du bien immobilier LMNP en indivision.
Dans cet article du jour, nous nous intéressons à la LMNP indivision et ses implications. Ainsi, nous éclairerons votre lanterne en abordant successivement la signification du bien en indivision, les modalités de gestion d’un meublé indivis et le déroulement de la procédure de déclaration d’un logement meublé en indivision.
Vous êtes impatient de découvrir ces différents points pour mieux appréhender la LMNP indivision ? Sans plus tarder, lisez la suite de notre article !
Le bien en indivision est un logement, maison, gîte ou appartement détenu par plusieurs personnes. Les copropriétaires peuvent être propriétaires du logement à parts égales (50 % – 50 % par exemple) ou à parts inégales (75 % – 25 %, à titre illustratif).
En tout état de cause, un bien indivis est une propriété collective au regard de la loi et qui présente plusieurs intérêts.
Comme nous venons de l’expliquer plus haut, le bien en indivision est la propriété de deux personnes ou d’un collège de personnes. En effet, les droits sur le logement en indivision appartiennent à tous les copropriétaires. Cependant, étant donné que l’indivision est une situation juridique, la part des propriétaires indivis n’est pas matériellement identifiable.
En résumé, le bien en indivision se conçoit les deux différentes situations à savoir :
Si l’on évoque l’indivision dans le cadre du bien immobilier acquis ensemble, il ne faut pas cependant occulter le fait que cette situation juridique peut se présenter en dehors du cadre d’un achat en commun. En effet, un bien immobilier peut devenir indivis à la suite d’une succession, d’une donation ou d’un divorce.
Quelle que soit la cause de l’indivision d’un bien, il faut souligner que cette situation juridique accorde des pouvoirs à tous les propriétaires indivis du bien. Pouvoir sur la mise en œuvre des travaux de rénovation, pouvoir sur la conservation du bien, droits sur la gestion de l’immeuble indivis : les conséquences de l’indivision sont aussi multiples que variées.
Même si l’indivision d’un bien immobilier pourrait se révéler comme une situation complexe, il n’en demeure pas moins que l’indivision présente plusieurs intérêts.
L’indivision est une solution simple et facile pour réaliser l’acquisition d’un bien immobilier coûteux. Généralement, le prix des immeubles est élevé et plusieurs personnes préfèrent fédérer leurs efforts pour acquérir un bien dans l’immobilier. De plus, l’indivision présente l’avantage de ne requérir aucune démarche ou formalité complexe durant l’achat de l’immeuble à plusieurs.
Par ailleurs, même si le bien est réputé appartenir à tous les indivisaires, il faut néanmoins faire remarquer que chaque propriétaire indivis possède une quote-part de l’immeuble en fonction de son apport financier pendant l’acquisition du bien.
Quand on évoque l’indivision, on pense généralement à des situations de conflits ou de blocages entre les propriétaires indivis. Pour éviter ce genre de situations, les indivisaires doivent s’approprier les différentes techniques usuelles pour gérer correctement un bien indivis.
La gestion d’une location meublée en indivision n’est pas une mince affaire. Même entre indivisaires proches et ayant de bonnes relations, des situations de crises ou de conflits pourraient éclater.
Dans cette logique, une gestion efficiente s’impose sur les différents aspects du bien indivis à savoir : les actes d’administration, les actes conservatoires, les actes de disposition et la jouissance des lieux.
Voici quelques conseils précieux pour gérer un meublé en indivision selon les règles de l’art.
Les actes d’administration se déclinent en trois catégories :
Au niveau de cet aspect précis, nous vous conseillons d’organiser une réunion pour attribuer des tâches précises à chaque indivisaire.
Ainsi, l’idéal est de déterminer à l’amiable la personne qui aura la gestion des différents points suivants :
Si vous ne parvenez pas à trouver un accord sur la répartition des actes d’administration, le mieux serait d’adopter un mécanisme de vote pour adopter les décisions administratives concernant le logement.
En présence d’une mesure à prendre sur le bien meublé, les indivisaires procèdent à un vote en cas de désaccord. Si la majorité des deux tiers approuve l’acte, la mesure est définitivement en vigueur et s’impose aux autres propriétaires indivis.
En LMNP indivision, les actes conservatoires sont les différentes actions qui visent la conservation du logement meublé. À titre illustratif, nous pouvons énumérer :
Lorsqu’il est question d’actes conservatoires, le mieux est de parvenir à un accord par le moyen d’une réunion entre l’ensemble des indivisaires. Au cours de cette réunion, les indivisaires peuvent s’accorder sur la nécessité des travaux et le choix des prestataires.
Par défaut d’entente entre les indivisaires, la loi reconnait à un seul indivisaire la possibilité de financer l’exécution des travaux liés aux actes conservatoires. Ce dernier se fera ensuite rembourser sur les fonds indivis ou les futurs revenus locatifs du logement meublé.
Par ailleurs, si vous ne souhaitez pas endosser exclusivement les charges des travaux, vous avez la possibilité d’obliger (par une demande au tribunal judiciaire) les autres indivisaires à participer au financement des travaux.
Les actes de disposition désignent les actes susceptibles d’avoir des conséquences directes sur le sort du bien meublé. Ainsi, les actes de disposition peuvent consister en la vente du logement par exemple.
Pour ce type d’actes, les indivisaires doivent donner leur accord à l’unanimité. Cet accord peut être simplement verbal ou conclu par le moyen d’un vote. Sur ce dernier aspect, le vote de la totalité des propriétaires indivis ou de leurs représentants doit être positif pour valider la décision.
Si l’acte de disposition en question vise à empêcher la mise en péril du logement meublé, deux solutions existent pour contraindre les indivisaires réticents. Vous avez le choix entre saisir le tribunal judiciaire et organiser un vote à la majorité des deux tiers.
Un accord sur la jouissance du bien meublé est indispensable. Lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire, la question de la jouissance est presque anecdotique. Dans ce cas précis, chaque indivisaire a le droit d’occuper l’immeuble au prorata de la quote-part qui lui appartient dans l’indivision.
Dans le cadre d’un logement meublé, l’idéal est de procéder à la rédaction d’une convention qui va définir les conditions de gestion globale du bien immobilier.
Une convention d’indivision est un document rédigé auprès d’un notaire. En tant qu’acte notarié, elle fixe les conditions de gestion de l’indivision et s’impose à l’égard de tous les indivisaires.
La convention d’indivision peut se rapporter à divers points tels que :
La rédaction et l’adoption de la convention d’indivision requièrent l’unanimité de tous les indivisaires.
La convention d’indivision peut instituer le choix d’un gérant pour assurer l’administration du bien meublé en indivision. Ainsi, les modalités de désignation et de révocation du gérant y sont définies.
Par ailleurs, la convention d’indivision peut entériner l’obligation de conserver le bien meublé indivis pendant une période donnée. Dans ce cas précis, les copropriétaires du logement meublé ne peuvent pas demander le partage du bien au cours de cette période.
En tout état de cause, la convention d’indivision est un instrument sûr et efficace pour gérer un bien meublé en LMNP. Elle définit clairement la conduite à tenir vis-à-vis de l’immeuble afin d’éviter les quiproquos.
La déclaration du bien meublé en indivision est l’une des obligations que la loi met à la charge des co-indivisaires. Pour déclarer un logement meublé en indivision, il faut se rendre au Greffe du Tribunal de Commerce de la commune du lieu de la situation géographique du bien meublé.
Après le dépôt des pièces requises, un numéro SIRET pour indivision est attribué au bien meublé. À partir de ce moment, c’est le régime réel simplifié qui s’appliquera de droit à l’immeuble.
Il existe plusieurs moyens de sortir un bien de l’indivision. Au nombre de ceux-ci, nous pouvons citer :
Dans une LMNP en indivision, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Ce régime fiscal offre des avantages fiscaux intéressants aux propriétaires du bien immobilier.
La tâche de percevoir les loyers mensuels est confiée à l’un des indivisaires à la suite d’une décision à l’amiable ou d’un vote. Toutefois, les indivisaires peuvent se convenir pour confier cette tâche à une agence immobilière qui se chargera de récolter les loyers auprès des locataires du logement meublé.
Non. La déclaration d’un bien meublé en indivision est une procédure obligatoire. Elle incombe aux indivisaires qui peuvent donner procuration à l’un d’entre eux pour accomplir l’acte. Cette procédure s’accomplit au niveau de la Greffe du Tribunal de Commerce par le remplissage d’un formulaire et l’attribution d’un numéro SIRET.
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