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louer sa résidence principale

une réglementation stricte

Lorsqu’on part en vacances ou en voyage d’affaires, on est tenté de louer sa résidence principale dans le but d’en tirer un bénéfice pécuniaire pendant la durée de son absence. Que vous soyez propriétaire ou locataire, la loi vous donne le droit de louer votre résidence principale à des touristes ou voyageurs saisonniers

Toutefois, la location d’une résidence principale est soumise à une réglementation spécifique que vous devez impérativement respecter. Louer sa résidence principale se décline sous plusieurs aspects tels que : la location vide, la location meublée et la location courte durée

Découvrez dans cet article les règles générales qui régissent la location d’une résidence principale ainsi que les différentes obligations qui s’y rattachent.

SOMMAIRE
mettre sa résidence principale en location

Louer sa résidence principale : réglementation

Comme nous l’expliquions tantôt, la location des résidences principales n’est pas un no man’s land. En effet, l’État français a encadré ce type de location à travers des lois et règlements. 

Parlant des textes de loi, la location d’une résidence principale est régie par le Code de la construction et certains articles de la loi du 6 juillet 1989

Il ressort de ces différentes dispositions légales que la résidence principale est un logement ou appartement que le résident occupe pendant au moins 8 mois dans une année. 

La réglementation de la location de la résidence principale se décline à travers plusieurs points à savoir : le type de clientèle, la durée de location, les vérifications préalables, les démarches en mairie, les démarches auprès des impôts et les obligations annexes. 

Le type de clientèle 

La location d’une résidence principale est loin d’être une location classique ou ordinaire. En effet, la loi impose un profil de client déterminé aux personnes qui souhaitent mettre leur résidence principale en location. 

Concrètement, voici quelques points importants concernant le type de clientèle requis pour la location d’une résidence principale : 

  • Le locataire doit louer le logement à son usage exclusif (celui qui met l’appartement en l’occasion ne doit pas être présent pendant toute la durée de la location) ; 
  • Le locataire de la résidence y effectue un court séjour (location d’une journée, semaine ou mois) ; 
  • Le locataire de la résidence principale n’y élit pas domicile (le client intégré dans le logement est juste de passage pour des vacances ou une courte visite). 

Durée de location 

Contrairement aux résidences secondaires qui peuvent faire objet d’une location de longue durée, la location des résidences principales obéit à un délai particulièrement court. En effet, la loi impose une durée de location de 90 jours au maximum par client. 

La durée totale de location d’une résidence principale ne doit pas dépasser 120 jours par année civile, soit quatre (4) mois. 

Néanmoins, il est possible d’excéder cette durée dans certaines communes. Les motifs de ce dépassement autorisé sont de trois ordres : 

  • Obligation professionnelle ; 
  • Raisons de santé ; 
  • Force majeure. 

Les vérifications préalables 

Plusieurs vérifications s’imposent en fonction de ce que la résidence principale est à louer par un locataire ou un copropriétaire

En effet, en tant que locataire, avant de louer votre résidence principale, la loi vous oblige à obtenir une autorisation écrite de votre propriétaire. De plus, le locataire doit appliquer au sous-locataire le même loyer que celui perçu par le bailleur. 

Dans le cas d’une copropriété, le copropriétaire est tenu de vérifier si le règlement de copropriété n’intègre pas une clause d’habitation exclusivement bourgeoise qui prohibe la location de la résidence en meublé touristique

Démarches en mairie 

Généralement, les démarches en mairie ne sont pas obligatoires dans le cadre de la location d’une résidence principale. Cependant, certaines communes françaises ont adopté des règles plutôt rigides en ce sens. 

Ainsi, les communes comme Annecy, Cannes, Paris, Biarritz, Tours, Paris, Toulouse ou encore Nice obligent les propriétaires à déclarer leur résidence principale à la mairie afin de recevoir un numéro de déclaration.  

Démarches auprès du service des impôts 

Propriétaire ou locataire d’une résidence principale, vous êtes légalement astreint à vous inscrire au répertoire Sirène de l’Insee. À la suite de cette démarche administrative, un numéro SIRET vous sera attribué. Ce numéro sera ensuite rattaché à votre déclaration complémentaire de revenus. Ce faisant, les revenus issus de la location de la résidence principale seront soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. 

Lorsque le logement vous permet de rentabiliser un certain nombre de montants, vous serez amené à solder des cotisations sociales. 

Obligations annexes

Les meublés de tourisme sont soumis à d’autres règles telles que : le contrat de location, l’assurance, la fiche de police, les impôts sur le revenu, les cotisations sociales et la taxe de séjour (en vigueur dans certaines communes).

Location de sa résidence principale

Si vous disposez d’une résidence principale, vous avez la possibilité de le louer ou de le sous-louer selon que vous en soyez propriétaire ou locataire. Néanmoins, en fonction des cas de location de résidence principale, les revenus qui y sont tirés peuvent faire objet d’impôt. 

Location vide 

La location vide consiste à louer ou sous-louer tout ou une partie d’une résidence principale sans meubles. Dans ce cas précis, les revenus issus de la location sont imposables au titre des revenus fonciers.  

Location meublée 

La location meublée est une location comprenant à la fois l’appartement et les meubles de celui qui met sa résidence principale en location. Les revenus issus de la mise en location de la résidence sont soumis à l’impôt sur le revenu et plus précisément l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux

Cependant, il existe des cas où les loyers récoltés peuvent être exonérés d’impôt. Ces deux cas de figure sont : 

  • Lorsque l’appartement loué est la résidence principale du propriétaire ou du locataire ; 
  • Lorsque les loyers perçus ne dépassent pas un certain plafond fixé par la loi ; 

De plus, une exonération d’impôt peut s’appliquer lorsque les revenus issus de la location de la résidence ne dépassent pas les 760 euros par an

Location de courte durée 

La caractéristique principale de la location d’une résidence principale est la courte durée de celle-ci. Si vous souhaitez louer votre résidence principale, la durée de location ne doit pas excéder le délai légalement établi. Par ailleurs, si vous percevez plus de 23 000 euros de revenus sur la location courte durée de votre résidence principale, vous avez l’obligation de vous faire enregistrer au niveau de la Sécurité sociale pour les indépendants. 

Peut-on louer sa résidence principale 120 jours par an ? 

D’après la loi ELAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) entrée en vigueur le 23 novembre 2018, la durée de location d’une résidence principale est limitée à 120 jours (soit 4 mois) au cours d’une année civile (du 1er janvier au 31 décembre). Lorsque cette limite est franchie, le logement change de régime et de nouvelles règles lui sont appliquées. Les propriétaires qui contreviennent à la règle peuvent se voir attribuer des amendes et d’autres types de sanctions. 

En bref, il est bel et bien possible et légal de louer sa résidence principale 120 jours par an. Au-delà de cette durée, des sanctions peuvent s’appliquer. 


Questions fréquentes : 

1 – Est-il possible de louer sa résidence principale ? 

Oui. La loi permet aux propriétaires ou locataires d’une résidence principale de mettre leur logement en location ou en sous-location pendant une durée limitée à 120 jours

2 – Quand mettre en location sa résidence principale ? 

Vous pouvez louer votre résidence principale lors de vos périodes de vacances, de week-end ou au cours d’une mission professionnelle qui vous éloignera de votre domicile pendant un certain temps. Du moment où vous résidez dans votre logement pendant au moins 8 mois dans l’année, les 120 jours restants peuvent faire objet de location à raison de 90 jours par client.  

3 – Comment définir sa résidence principale ? 

Est considérée comme résidence principale, le logement dans lequel vous résidez habituellement et effectivement. Si vous y vivez au minimum 8 mois dans l’année, l’appartement est considéré comme votre domicile. 

4 – Quelles sont les précautions à prendre lors de la mise en location d’une résidence principale ? 

Les précautions les plus importantes sont : 

  • Sécuriser la connexion internet du logement pour éviter les utilisations à des buts frauduleux ; 
  • Prendre une couverture d’assurance pour couvrir les éventuels dommages causés par les vacanciers ; 
  • Briefer les locataires sur les spécificités de la copropriété.
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