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investir dans l'immobilier locatif sans apport

les clés pour réussir

L’immobilier est classé parmi les meilleurs placements sûrs et rentables, juste derrière l’or qui occupe la première position. Vous avez à cœur d’investir dans l’immobilier locatif pour constituer votre patrimoine personnel ou créer une source de revenus supplémentaires ? 

L’on a dû vous dire que votre projet est irréalisable au regard de vos moyens modestes, voire limités. Néanmoins, sachez qu’il est tout à fait possible d’acquérir un bien immobilier locatif sans apport. 

Dans cet article, nous déclinons le mode d’emploi complet de l’investissement locatif sans apport. Vous y trouverez les astuces nécessaires pour construire un projet immobilier en béton, qui convaincra l’établissement prêteur de vous accompagner. 

Mais avant, quelles sont les raisons qui justifient l’exigence d’un apport personnel par les institutions bancaires ?

SOMMAIRE

Pourquoi les banques demandent un apport personnel ? 

Généralement, il est de coutume que les banques réclament un apport personnel au porteur d’un projet immobilier. Que le porteur du projet d’investissement dans l’immobilier locatif soit un primo-accédant ou un féru de l’immobilier, un montant minimum de 10 % du coût global de l’acquisition est exigé. 

Beaucoup de personnes s’intéressent sur la raison d’être d’un tel mécanisme. La réponse à cette préoccupation est toute simple. En effet, l’apport personnel est censé couvrir les frais annexes (frais de notaire, frais de garanties) qui se rattachent à l’opération d’acquisition du bien immobilier locatif. 

Les banques ont recours à cette technique pour se prémunir de l’incapacité du prêteur à rembourser son emprunt. Puisque les banques ne sont autorisées qu’à retrancher le capital et les intérêts du crédit sur la revente du bien, elles perdent le montant des frais annexes qui n’y est pas rattaché. C’est donc pour protéger leurs arrières que les banques demandent un apport personnel. 

Toutefois, comme nous le disions plus haut, vous avez la possibilité de contracter un crédit immobilier sans apport, soit un emprunt à 110 % au minimum. Ce montant pourrait même atteindre l’ordre de 130 % et plus, si le projet inclut des travaux de rénovation sur l’immeuble. 

Pour obtenir le financement sans apport de l’acquisition de votre bien, votre dossier doit être convaincant aux yeux de l’établissement prêteur. 

Investir dans l’immobilier locatif sans apport grâce à un dossier solide

Les projets immobiliers à but locatif et sans apport reçoivent régulièrement l’aval des institutions de crédit immobilier. En effet, 60 % des demandes de prêts sans apport sont accordés par les banques dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier locatif. Le secret de ce succès réside dans quelques astuces à connaître absolument. 

Bien choisir l’emplacement de votre projet immobilier locatif 

Vous serez amené à préciser la zone dans laquelle vous envisagez d’acquérir un bien immobilier à mettre en locatif. Cet aspect est très important puisqu’il renseigne la banque sur la rentabilité ou non de votre projet d’investissement locatif. 

Dans l’immobilier locatif, la règle d’or est l’attractivité du logement. Pour ce faire, la ville du lieu de la situation géographique de l’immeuble y joue un grand rôle. 

Nous vous conseillons de choisir une ville réputée pour ses atouts touristiques (Paris et Nice, par exemple), ou une commune qui abrite un pourcentage important de la population estudiantine (Clermont-Ferrand). De même, une ville qui séduit par la qualité de vie de ses habitants (Bordeaux) est également une bonne option. 

En dehors de la ville qui se doit d’être convaincante et à forte rentabilité, le choix du quartier est également primordial. Le quartier doit être attrayant et être sur le coup d’une forte demande en logements locatifs

En possédant ainsi, vous rassurez la banque quant à la rentabilité de votre investissement locatif. 

Déterminer correctement les charges liées à votre investissement locatif 

Après l’emplacement de votre projet immobilier, vous devez clairement définir toutes les charges qui se rapportent à votre investissement locatif. Ces données doivent apparaître noir sur blanc dans votre dossier de demande de crédit immobilier sans apport. 

Au nombre de ces charges, nous pouvons énumérer : 

  • Les frais d’assurances ; 
  • Le montant de la taxe foncière ; 
  • Les frais liés à la gestion du bien immobilier locatif ; 
  • Les frais d’agence si vous envisagez de confier la gestion du logement à une tierce personne ; 
  • Le montant des mensualités que vous remboursez pour votre résidence principale et les mensualités à payer pour le projet d’investissement locatif y compris l’assurance de prêt. 

Bien calculer le rendement locatif du bien à acquérir 

Après avoir déterminé vos charges, c’est le moment de calculer les revenus locatifs que votre logement peut vous rapporter. Si vous ignorez comment vous y prendre, vous pouvez utiliser des outils de simulation virtuelle ville par ville et quartier par quartier. 

En calculant votre rendement locatif, n’oubliez surtout pas de prendre l’évolution des loyers en compte. Par exemple, sur une période d’emprunt de 20 années, le loyer est normalement appelé à progresser en fonction de l’emplacement du logement

De plus, vous devez calculer également le ratio entre les revenus locatifs escomptés au prorata du prix d’achat et de revient du bien immobilier. Plus ce ratio est important, plus les banques sont enthousiastes. 

Toutefois, il est fortement déconseillé de gonfler vos rendements locatifs. La banque étudie soigneusement les dossiers et elle ne manquera pas de comprendre le manège. Cela pourrait en effet, vous pénaliser et vous priver définitivement de l’opportunité de financer l’acquisition de votre logement immobilier sans apport. Soyez donc vigilant ! 

Défiscaliser pour obtenir un prêt immobilier locatif sans apport

La défiscalisation est un mécanisme courant dans le secteur immobilier. Elle offre des conditions avantageuses pour bénéficier d’un crédit immobilier locatif sans apport. Plusieurs dispositifs de défiscalisation sont disponibles pour investir dans l’immobilier locatif sans apport. 

La loi Pinel 

Le dispositif Pinel est l’un des meilleurs dispositifs de défiscalisation pour réussir un investissement locatif sans apport. Ce mécanisme permet de réduire vos impôts jusqu’à 21 % sur un bien immobilier neuf acquis et mis en location. Concrètement, sur un immeuble d’une valeur de 300 000 euros mis en location pendant 12 ans, le propriétaire peut bénéficier d’une baisse d’impôt allant jusqu’à 63 000 euros. 

Toutefois, le dispositif Pinel pose plusieurs conditions que vous devez respecter à la lettre. 

Le dispositif Censi – Bouvard 

Ce dispositif peut également vous permettre d’investir dans l’immobilier locatif sans apport par le moyen d’une réduction d’impôts (33 000 euros maximum pour un immeuble de 300 000 euros). Cette baisse d’impôts est réservée aux personnes qui investissent dans un bien neuf à exploiter en tant que résidences de services

Les statuts LMNP et LMP 

Si vous envisagez d’investir dans la location meublée, les statuts de LMP ou LMNP peuvent vous accorder des avantages fiscaux qui valoriseront votre dossier de demande de crédit immobilier auprès de la banque. Ces deux statuts vous permettront soit de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %, soit de déduire vos charges sur vos revenus fonciers ou de procéder à des amortissements sur votre bien immobilier. 

 

Questions fréquentes : 

1 – Comment se lancer dans l’immobilier sans argent ? 

Même sans argent, il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier. Pour y arriver, il faut utiliser des techniques de financement créatif telles que le love money, l’équité de votre résidence, la formation d’un partenariat ou encore l’emprunt privé

2 – Est-il possible d’investir sans apport ? 

Oui. Investir sans apport est une possibilité. Il faudra juste savoir vous y prendre en constituant un dossier de demande de prêt solide, tout en utilisant astucieusement les mécanismes de défiscalisation disponibles. 

3 – Comment financer son investissement dans l’immobilier locatif ? 

Le meilleur moyen de réaliser le financement de votre investissement locatif est l’emprunt. Le crédit immobilier obtenu auprès de la banque vous permettra d’acheter le bien immobilier. Ensuite, vous rembourserez les mensualités du prêt grâce aux revenus locatifs générés par le bien. 

4 – Quelle banque pour financer un investissement locatif ? 

 En France, toutes les banques proposent des financements dans l’immobilier locatif. Cependant, il vous faudra déterminer votre profil afin de choisir la banque la mieux adaptée à votre projet.

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