Par “investissements immobiliers“ nous entendons tout ce qui se rattache à l’immobilier de près ou de loin. Nos conseillers vous accompagnent donc dans la mise en place d’une stratégie patrimoniale globale et vous conseillent à ce titre en matière de résidence principale (Faut-il l’acheter ? Si oui, faut-il privilégier l’ancien ou le neuf ?), de financement de votre projet (que ce soit pour une résidence principale ou non) mais également dans votre recherche de solutions d’investissements et dans leur mise en place.

Alors n’attendez plus pour sollicitez une étude patrimoniale auprès de notre cabinet, car comme disait l’autre “Il ne faut pas attendre pour investir dans l’immobilier, mais investir dans l’immobilier puis attendre“

 

La résidence principale

Acheter sa résidence principale ! C’est le rêve de bien des français. Mais celui-ci peut vite se transformer en cauchemar si le projet n’est pas solidement préparé.

 

Faut-il acheter sa résidence principale ou rester locataire de celle-ci ? Faut-il privilégier l’ancien plutôt que le neuf ? Pourquoi ne pas faire construire ? A quel prix ? Qu’en est-il des frais de notaire ? Comment trouver le meilleur financement ?

 

Franchir le cap d’une acquisition n’est pas une mince affaire : les questions se multiplient et avec tous les « on-dit », pas facile de trouver les bonnes réponses.

 

 

Que vous sachiez déjà précisément ce que vous voulez ou non, nos conseillers vous apportent tout leur savoir pour vous aider à mener à bien votre projet.

 

Qu’il s’agisse de la vente d’un ancien bien ou de l’acquisition d’un nouveau, du financement de celui-ci par le biais d’un montage classique ou spécifique, ou bien que vous cherchiez un moyen de protéger vos proches vis-à-vis de cette résidence principale dans le cas où il vous arriverait quelque chose… CSConsulting a la solution qu’il vous faut.

 

 

 

 

 

 

 

Le courtage en prêts

 

Vous avez un projet immobilier et vous ne savez pas comment déterminer votre budget ni comment le financer ?

Calculez votre budget en 4 étapes :

Votre taux d’endettement actuel :

Il s’agit du rapport entre vos charges (crédit en cours, loyers, pensions versées) et vos revenus (salaires, pensions perçues, rentes, BA, BIC, BNC, RCM, dividendes et Revenus Fonciers à hauteur de 70%)

Votre taux de participation maximal :

Il s’agit du taux de participation maximal théorique (33%), minoré de votre taux d’endettement actuel (précédemment calculé)

Votre mensualité maximale :

Il convient de multiplier votre taux de participation maximal (précédemment calculé) par vos revenus (ceux pris en compte plus haut pour le calcul de votre taux d’endettement)

Votre budget :

Munissez-vous de la mensualité maximale précédemment calculée et cliquez ici pour vous rendre sur notre calculateur

Vous pouvez également solliciter une étude budgétaire auprès de nos conseillers, par mail à l’adresse suivante : contact@cs-c.fr 

 

 

 

 

 

 

Le dispositif Censi-Bouvard

C’est un dispositif fiscal qui concerne certains logements situés en résidences avec services et destinés à être loués meublés à un exploitant, qui aura la gestion des résidences en question.

Contrairement à une location nue ou meublée “directe“ pour laquelle le propriétaire est lié à son locataire par un bail civil, ici la location se fait de manière “indirecte“. Ainsi l’exploitant est l’unique locataire de tous les biens qui composent la résidence et tous les propriétaires sont liés à lui par un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans.

L’exploitant est ensuite chargé de la gestion de la résidence et de la sous-location des biens à des vacanciers (résidences de tourisme), à des hommes et femmes d’affaires (résidences d’affaires), à des étudiants ou des séniors (résidences étudiantes ou séniors).

Il perçoit les loyers, paye les différentes charges d’exploitation et reverse ensuite aux propriétaires un loyer, généralement trimestriel, dont le montant et les conditions sont prévus dès le départ dans le bail.

Le propriétaire qui investit dans un bien neuf situé dans une résidence avec services et qui s’engage à louer son bien à un exploitant auquel il délègue la gestion pendant 9 ans minimum, se voit attribuer une réduction d’impôt sur le revenu de 11% sur 9 ans (soit 1,22% du montant investit par an) et profites d’une exonération de TVA au moment de l’acquisition, soit une réduction supplémentaire de 20%.

Exemple : un bien vendu 120.000€ TTC est vendu 100.000€ HT à l’investisseur, qui bénéficie d’une réduction d’IR de 11.000€ sur 9 ans (soit 1.222€ par an). Si cet investisseur était jusqu’alors redevable de 2.000€ d’IR par an, ce dernier est ainsi ramené à 778€.

Attention : l’investissement en Censi-Bouvard implique un certain nombre de conditions et comporte des inconvénients, notamment en matière de revente. Évitez d’investir sans en connaître tous les tenants et les aboutissants… ou vous risquez d’avoir de mauvaises surprises ! 

 

 

 

La loi Pinel

Grâce à la loi Pinel, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu de 12%, 18% ou 21%, sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Il doit cependant respecter un certain nombre de conditions :

– Investir dans un bien neuf situé en zone A bis, A, B1 ou B2 (si arrêté préfectoral le permettant) et répondant à certaines normes énergétiques ;

– S’engager à louer le bien nu, à usage d’habitation principale, pendant 6, 9 ou 12 ans ;

– Respecter les plafonds de loyers et de ressources en vigueurs.

Ces conditions ont été mises en place suite à de nombreuses dérives qui ont eu lieu dans le cadre de précédentes lois fiscales, notamment le dispositif Robien.

En effet à l’époque il était possible d’investir n’importe où et des conseillers véreux (parfois bancaires) se faisant passer pour des CGP – titre protégé par un diplôme d’État – en ont profité pour vendre en masse des biens perdus en pleine campagne en jouant avec la carotte fiscale pour inciter les contribuables à investir.

Au final de nombreuses personnes y ont laissé des plumes et dans leur esprit l’immobilier de défiscalisation est resté le mal incarné.

Les “investisseurs immobiliers chevronnés“ ont d’ailleurs su saisir cette perche pour expliquer au monde entier qu’ils détenaient LA solution immobilière miracle et que l’immobilier neuf était une arnaque sans nom.

Ils ont cependant oublié un détail de taille : en matière d’immobilier – et de gestion de patrimoine au sens large – il n’existe aucune vérité absolue. Certains investissements en loi Pinel peuvent s’avérer très intéressants, c’est dalleurs tout l’objet de l’article suivant : Loi Pinel : aubaine ou arnaque ?

La loi Malraux

La loi Malraux s’adresse aux contribuables les plus lourdement fiscalisés. En effet, celle-ci permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 22% ou 30% du montant des travaux engagés à la restauration d’un immeuble situé dans certains secteurs sauvegardés. Le taux de réduction dépend justement du secteur en question :

– 22% si l’immeuble se situe sur un Site Patrimonial Remarquable (SPR) ayant fait l’objet d’un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine

– 30% si l’immeuble se situe sur un SPR ayant fait l’objet d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur, dans un quartier du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain, ou dans un Quartier Ancien Dégradé

Le montant de travaux maximal sur lequel la réduction s’applique s’élève à 400.000€, sur 1 à 4 ans. Autrement dit le contribuable peut piloter sa réduction “comme bon lui semble“ en fonction de sa propre imposition.

Ainsi, pour un investissement en Malraux nécessitant 400.000€ de travaux de rénovations, si le bien est situé en SPR ayant fait l’objet d’un PSMV il peut bénéficier de 120.000€ de réduction d’IR, qu’il peut utiliser en une seule fois (120.000€ de réduction en 1 an) ou en plusieurs fois (30.000€ de réduction par an pendant 4 ans par exemple).

L’un des principaux avantages de la loi Malraux demeure dans le fait qu’elle échappe, depuis le 1er janvier 2013, au plafonnement global des niches fiscales. Cela explique pourquoi il est possible d’obtenir des réductions d’IR aussi importantes… encore faut-il être redevable de lourds impôts, car si la réduction excède l’impôt dû, l’excédent est perdu.

 

 

 

 

 

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Les Monuments Historiques

 Grâce à cette loi, l’investisseur bénéficie d’une déduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 100% du montant des travaux engagés à la restauration d’un bien immobilier agréé, classé ou inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques.

 

La loi MH comporte de nombreux avantages :

– Déduction fiscale sans limite. Ainsi un contribuable peut très bien engager 5.000.000€ de travaux en vue de la restauration du bien en question, si celui-ci répond aux conditions requises il est possible de déduire les 5.000.000€ en intégralité

– Possibilité de déduire des revenus fonciers et/ou des revenus globaux, les charges et les intérêts d’emprunt

– Exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière

– Exonération de droits successoraux

Ces avantages nécessitent cependant de répondre à 2 conditions :

– Aboutir à la restauration complète de l’immeuble, celle-ci devant être supervisée par un Architecte des Bâtiments de France

– S’engager à conserver le bien pendant une durée minimale de 15 ans

 

Comme vous pouvez le remarquer il s’agit ici de conserver le bien pendant une durée de 15 ans : il n’est en aucun cas obligatoire de le louer… il est donc possible de conserver le Monument Historique à titre de résidence principale par exemple (dans ce cas le maintien de l’avantage fiscal est soumis à certaines conditions, pas très contraignantes au demeurant).

 

 

 

 

 

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