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Alexandre Castro
Conseiller en gestion de patrimoine agréé.

SCPI : le guide complet pour tout savoir

Sommaire

Au cœur de la palette des investissements immobiliers se trouve une option qui a connu une montée en popularité ces dernières années : les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, communément désignées sous l’acronyme SCPI. Ces véhicules d’investissement représentent une alternative intéressante pour ceux qui cherchent à investir dans la pierre, sans les tracas associés à la propriété directe. Elles offrent aux investisseurs un moyen d’accéder au marché immobilier d’entreprise, résidentiel ou même spécialisé, sans avoir à acheter ou à gérer des propriétés physiques.

Comprendre le fonctionnement, les avantages, mais aussi les risques associés aux SCPI est crucial pour tout investisseur désireux de diversifier son portefeuille. Ce guide a donc pour objectif de fournir un éclairage complet sur cet outil d’investissement, afin que chaque investisseur puisse prendre des décisions éclairées.

Qu’est-ce qu’une SCPI exactement ? Définition

En des termes simples, une SCPI est une structure d’investissement qui rassemble l’argent de nombreux investisseurs pour acheter et gérer des propriétés immobilières. Ces sociétés, gérées par des professionnels, achètent et entretiennent un ensemble de biens (bureaux, commerces, logements, etc.) et redistribuent les loyers perçus, ainsi que les éventuelles plus-values, aux associés, au prorata de leur participation.

L’un des principaux avantages des SCPI est la mutualisation des risques. Au lieu de mettre tout votre capital dans un ou deux biens immobiliers, en investissant dans une SCPI, vous détenez une fraction d’un grand nombre de propriétés diversifiées. Ceci diminue la dépendance à la performance d’une seule propriété ou d’un secteur immobilier spécifique. Si un immeuble connaît une baisse de valeur ou un taux d’inoccupation élevé, l’impact sur le rendement global de votre investissement est minimisé.

De plus, investir via une SCPI permet de bénéficier d’un accès simplifié à des marchés ou des types de biens souvent hors de portée pour le particulier. Pensez, par exemple, aux immeubles de bureaux en plein cœur de Paris, aux entrepôts logistiques ou aux résidences services : des actifs auxquels le grand public n’a généralement pas accès, mais qui peuvent offrir des rendements attractifs.

Mais comme tout investissement, les SCPI ne sont pas exemptes de risques. Les performances passées ne garantissent pas les performances futures. Les rendements peuvent varier en fonction de la conjoncture économique, des taux d’occupation des immeubles et de la gestion de la SCPI elle-même. De plus, il est essentiel de se rappeler que l’immobilier est un investissement à long terme et que la liquidité des parts de SCPI n’est pas toujours garantie.

Il est également crucial de prendre en compte les frais associés. En effet, les SCPI ont des frais de gestion, des frais d’entrée et parfois des frais de sortie. Ces frais peuvent avoir un impact significatif sur le rendement net de votre investissement.

En parcourant ce guide, vous découvrirez les différentes facettes de SCPI : de leur mode de fonctionnement aux critères à prendre en compte pour bien choisir sa SCPI, en passant par une analyse approfondie des avantages et des inconvénients. Notre objectif est de vous fournir toutes les clés pour comprendre cet investissement, afin de déterminer s’il correspond à vos objectifs financiers et à votre profil d’investisseur.

SCPI fiscale

L’investissement immobilier a pris une propension énorme en France depuis quelque temps. Si ce secteur a le vent en poupe, ce n’est nullement le fruit d’un hasard. Les nombreux mécanismes avantageux tels que les SCPI fiscales constituent des mannes pour les investisseurs.

Les SCPI fiscales permettent notamment de placer des capitaux pour l’achat de biens immobiliers donnant droit à des revenus intéressants et des avantages fiscaux très alléchants.

Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale

Une SCPI fiscale est une Société Civile de Placement Immobilier adossée sur les lois de défiscalisation telles que la loi Malraux, et le dispositif Pinel. Structure collective, la SCPI fiscale réunit plusieurs associés qui contribuent au capital de la société en y apportant leurs parts. Les fonds récoltés sont ensuite injectés dans l’achat de biens immobiliers neufs ou anciens. Généralement, la SCPI fiscale acquiert et gère des biens immobiliers locatifs résidentiels.

Les biens acquis par la SCPI sont mis en location et les loyers obtenus sont répartis entre les investisseurs associés. Si la SCPI fiscale procure des bénéfices importants aux investisseurs, son atout principal réside cependant dans la défiscalisation. Ainsi, les associés d’une SCPI fiscale peuvent bénéficier d’importantes réductions d’impôts en fonction de la nature des biens immobiliers et du type de SCPI dont il est question.

Les différents types de SCPI fiscales

Il existe quatre (4) différents types de SCPI fiscales à savoir :

·        La SCPI Pinel ;

·        La SCPI Malraux ;

·        La SCPI Déficit foncier ;

·        La SCPI Monuments Historiques.

Chaque SPCI fiscale possède un mode de fonctionnement spécifique.

La SCPI Pinel

La SCPI Pinel est une Société Civile de Placement Immobilier qui investit uniquement dans les biens immobiliers neufs à usage d’habitation destinés à la location. Les biens acquis par la société doivent être conformes aux normes BBC et RT 2012.

La SCPI Pinel est attractive sous plusieurs aspects. Le montant des parts des associés n’est pas forcément colossal et les avantages fiscaux liés aux biens immobiliers sont dus dès l’année de l’investissement.

Une SCPI Pinel peut procurer entre 12,18 et 21 % de taux de réduction d’impôt sur une période allant de 6 à 12 ans.

La SCPI Malraux

La SCPI Malraux est une société de placement immobilier qui investit dans les biens immobiliers anciens localisés dans un secteur sauvegardé. La société achète les biens immobiliers et engage d’importants travaux de rénovation ou de réhabilitation pour remettre les immeubles en état.

Grâce à la loi Malraux sur laquelle la SCPI Malraux est adossée, les investisseurs associés peuvent prétendre à une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant des travaux de réhabilitation entrepris sur les biens acquis, dans la limite de 100 000 euros.

La SCPI Déficit Foncier

À l’image de la SCPI Malraux, la SCPI Déficit Foncier place les avoirs de ses associés dans l’acquisition de biens immobiliers anciens nécessitant des travaux de rénovation. Lorsque les biens immobiliers acquis sont réhabilités et mis en location, le coût des travaux réalisés est soumis à une déduction fiscale importante.

La déduction fiscale emprunte deux moyens. Dans un premier temps, la déduction fiscale s’opère sur les revenus fonciers actuels ou éventuels. Dans un deuxième temps, la déduction fiscale est dirigée sur les revenus globaux (10 700 euros au maximum) lorsque les revenus fonciers existants ou à venir sont insuffisants ou déficitaires.

La SPCI Monuments Historiques

La SCPI Monuments Historiques est une forme de SCPI fiscale qui acquiert spécifiquement les immeubles qui sont classés dans la catégorie des Monuments Historiques. Les biens immobiliers (bâtiments anciens à valeur historique) achetés par la SCPI Monuments Historiques subissent des travaux de restauration avant d’être placés en location ou vendus.

Les investisseurs associés d’une SCPI Monuments Historiques bénéficient d’une déduction importante d’impôt qui n’est pas incluse dans le plafonnement des niches fiscales.

SCPI fiscale : avantages et inconvénients

Investir dans une SCPI fiscale revêt de nombreux avantages notamment de natures fiscales. Cependant, ce type d’investissement n’est pas sans risques.

Avantages

Toutes les SCPI fiscales permettent de jouir de multiples réductions fiscales non négligeables. Les avantages fiscaux concédés par ces types de sociétés sont directement influencés par la durée de mise en location des biens immobiliers et la somme totale des travaux à réaliser.

Par ailleurs, les SCPI fiscales sont d’excellents mécanismes pour pouvoir toucher des revenus locatifs importants sur le long ou le court terme sans avoir besoin de disposer de larges connaissances dans l’immobilier.

Inconvénients

Les SCPI fiscales renferment quelques inconvénients à savoir :

·        Risque de perte du capital investi en fonction du niveau du marché ;

·        Risque accru de vacance locative ;

·        L’avantage fiscal conféré n’est pas transmissible…

Les question fréquentes à propos de la SCPI fiscale

1 – Peut-on vendre des parts de SCPI fiscale ?

En tant qu’associé investisseur, vous avez la possibilité de céder vos parts à d’autres investisseurs. La cession des parts acte le départ de l’associé de la SCPI fiscale.

2 – Pourquoi le rendement des SCPI fiscales baisse ?

La chute du rendement des SCPI est intrinsèquement liée à l’afflux massif de capitaux sur le marché de l’immobilier professionnel. Cet état des choses entraîne l’augmentation du coût d’achat des biens. Cela a tendance à réduire le prix des rendements.

3 – Qui peut investir dans une SCPI fiscale ?

L’investissement dans les SCPI fiscales est réservé aux personnes se trouvant dans une tranche d’imposition d’au moins 30 %. De plus, il faudra disposer d’un capital suffisant et nourrir l’envie de baisser le taux de ses impôts sur le revenu.

4 – Peut-on acheter des SCPI fiscales à crédit ?

Il est tout à fait possible d’acheter des parts à crédit dans une SCPI fiscale. Ce mécanisme soumis à règles précises est de plus en plus utilisé pour investir dans les SCPI fiscales.

Toutefois, il est erroné de penser que les parts de SCPI obtenues en don ou en héritage ne sont pas imposables par le simple fait que leurs détenteurs n’ont déboursé aucune somme pour les avoir.

En effet, les parts de SCPI acquises dans le cadre d’une donation ou d’une succession sont imposées selon le régime des droits de succession ou de donation.

SCPI Pinel

La SCPI Pinel est une société de placement immobilier axée sur les dispositions de la loi Pinel. Elle permet à ses associés d’investir dans l’immobilier neuf ou rénové éligible à la loi Pinel. De ce fait, elle accorde des bénéfices fiscaux sur les parcs immobiliers acquis et génère des revenus locatifs réguliers aux investisseurs.

Les SCPI Pinel sont des moyens sûrs pour lutter contre les difficultés de logement locatif dans les grandes villes françaises. Elles s’adressent aux personnes désireuses d’investir dans l’immobilier neuf, tout en défiscalisant leurs revenus au moyen de réduction d’impôts.

Quel est le mode de fonctionnement d’une SCPI Pinel ? Quelle est la fiscalité qui s’applique à ce type de société de placement immobilier ? Quels sont les avantages qu’offre la SCPI Pinel aux investisseurs qui y achètent des parts ?

Fonctionnement d’une SCPI Pinel

Une SCPI Pinel est avant tout une entreprise qui collecte des fonds auprès des investisseurs. En effet, les particuliers entrent dans le capital de la société en y achetant des parts d’actions. Le capital d’entrée dans une SCPI Pinel tourne généralement autour de 5 000 euros.

Dans une SCPI Pinel, les souscriptions s’étalent de 30 à 36 mois. Pendant cette période, l’entreprise procède à la collecte des fonds. Les capitaux obtenus sont ensuite placés sur des investissements à capital garanti, en attendant le début du processus d’acquisition du parc immobilier.

Dès que les fonds sont prêts à être investis, la SCPI Pinel procède à une série d’acquisitions de biens immobiliers. Ces derniers répondent aux conditions prévues par le dispositif de défiscalisation Pinel. Ainsi, les biens immobiliers achetés par la SCPI Pinel sont des logements neufs ou réhabilités qui s’alignent sur les normes énergétiques RT 2012 et BBC.

Ensuite, la SCPI Pinel se charge de rechercher des locataires en vue de mettre les biens contenus dans le parc immobilier en location. La durée de la mise en location des immeubles varie entre 6, 9 ou 12 ans. La réduction fiscale accordée par la loi Pinel est notamment réalisée en fonction de la période de mise en location des biens immobiliers.

La réduction des impôts peut aller de 12 jusqu’à 21 % du montant investi, en tenant bien sûr compte des années de location des immeubles.

En plus des baisses d’impôts, les investisseurs au capital de la SCPI Pinel perçoivent des loyers réguliers au prorata de leurs parts investies dans la société.

À la fin des années de location, le parc immobilier de la SCPI Pinel est appelé à être liquidé. En d’autres termes, les biens immobiliers précédemment acquis et loués pendant plusieurs années seront revendus.

Le prix de vente des biens immobiliers est utilisé pour calculer les dividendes qui seront reversés à chaque associé investisseur de la SCPI Pinel. Ceci étant, la durée de l’investissement dans une SCPI Pinel peut être comprise entre 15 à 17 ans.

Par ailleurs, il est important d’insister sur le fait que la SCPI Pinel n’acquiert pas ses biens immobiliers dans n’importe quelle zone géographique. En effet, le dispositif Pinel sur lequel est adossée la SCPI Pinel est exclusivement réservé aux zones géographiques à fort potentiel locatif.

Autrement dit, la SCPI Pinel est obligée de faire l’acquisition des biens immobiliers neufs ou à rénover dans les secteurs déterminés par la loi Pinel. À défaut, les avantages liés au dispositif Pinel comme la réduction des impôts ne seront pas obtenus.

Voici en substance les zones où le parc immobilier de la SCPI Pinel doit se situer :

·        La zone A bis : la ville de Paris et la petite couronne ;

·        La zone A : les agglomérations de Paris et de Genève ainsi que la Côte d’Azur ;

·        La zone B : tous les départements d’outre-mer et les autres agglomérations provinciales au sein desquels les prix des loyers sont élevés (Clermont-Ferrand, Bordeaux, Toulouse…) ;

·        La zone B2 qui comprend la grande couronne parisienne et l’ensemble des communes situées en Corse.

La grande attraction de la SCPI Pinel est sans doute sa fiscalité très avantageuse pour les personnes qui achètent des parts dans l’entreprise. L’investissement dans une SCPI Pinel donne droit à une fiscalité plus ou moins bénéfique.

Fiscalité SCPI Pinel

L’imposition de la SCPI Pinel est soumise à un régime différent de celui appliqué ordinairement. En effet, une réduction fiscale importante est appliquée en fonction de la durée de location choisie par la SCPI Pinel.

Les réductions d’impôts au profit de la SCPI Pinel se déclinent ainsi qu’il suit :

·        Une réduction de 12 % du montant total investi est appliquée lorsque les biens immobiliers sont mis en location sur une durée de 6 ans ;

·        Une réduction de 18 % de la somme totale investie lorsque l’engagement de location est pris sur une période de 9 ans ;

·        Une réduction de 21 % du montant total investi est appliquée lorsque la SCPI Pinel met les biens en location sur une durée de 12 ans.

En résumé, plus la durée de mise en location du bien immobilier est longue, plus le taux de réduction des impôts est élevé. Toutefois, il est important de faire remarquer qu’il existe un plafond d’investissement fixé à 300 000 euros.

En tout état de cause, en complément de la fiscalité intéressante des SCPI Pinel, l’investissement dans ce type de sociétés revêt plusieurs avantages.

Avantages de la SCPI Pinel

La SCPI Pinel est une véritable opportunité pour les personnes qui s’intéressent à l’investissement dans l’immobilier neuf. Les bienfaits qu’elle offre sont aussi multiples que variés.

Un faible capital d’entrée

On n’a pas forcément besoin de réunir une fortune avant de pouvoir investir dans une SCPI Pinel. En effet, il est possible d’acheter des parts à partir de la somme de 5 000 euros. Contrairement à l’investissement dans l’immobilier classique résidentiel qui requiert environ 150 000 euros, la SCPI Pinel accueille même les investisseurs les plus modestes. 

Des risques locatifs réduits

Le propre de la SCPI Pinel est l’investissement dans une pléthore de biens immobiliers. La multitude des biens composant le parc immobilier est de nature à diluer le risque locatif même si la perte de valeur d’un immeuble à la revente n’est pas une situation improbable.

Une gestion déléguée

La gestion immobilière et locative des SCPI Pinel est entièrement à la charge de la société de gestion. Les investisseurs n’ont donc pas à se préoccuper des détails techniques liés aux investissements réalisés.

Concrètement, il revient à la SCPI Pinel d’identifier les biens immobiliers à acquérir, de trouver des locataires ou effectuer les travaux de réhabilitation. Ce système est parfait pour les personnes qui souhaitent investir sans avoir à se soucier de la gestion de l’investissement.

Les question fréquentes à propos de la SCPI Pinel

1 – Quel est le montant minimum requis pour investir dans une SCPI Pinel ?

Pour investir dans une SCPI Pinel, une somme de 5 000 euros minimum est requise pour acheter des parts et bénéficier d’une réduction d’impôts au prorata du montant déboursé.

2 – Quel est le rendement d’une SCPI Pinel ?

Il existe deux indices pour évaluer le rendement global d’une SCPI Pinel. Il s’agit du taux de la réduction d’impôt et les revenus locatifs perçus sur les biens immobiliers mis en location.

Généralement, en moyenne, le rendement locatif annuel d’une SCPI est de l’ordre de 2 à 2,5 %. Quant à la réduction d’impôts, elle est comprise à 18 % sur une période de 9 ans.

3 – Quelle est la réduction d’impôt obtenue grâce à une SCPI Pinel ?

La réduction d’impôts dépend en partie, de la durée de mise en location de l’immeuble. Durant les neuf (9) premières années de la location, la réduction d’impôt équivaut à 2 % de la somme investie.

À titre illustratif, l’investisseur qui achète pour 20 000 euros de parts de SCPI Pinel va bénéficier d’une réduction d’impôts de 400 euros (0,02 * 20 000) chaque année, sur une période de 9 ans.

4 – Quelle est la durée de détention d’une SCPI Pinel ?

Comme vous devez le savoir, une SCPI Pinel n’est pas faite pour durer dans le temps. Ainsi, si l’on considère la durée de constitution du parc immobilier, la période de la mise en location des biens et le temps écoulé durant la liquidation, une SCPI Pinel dure entre 12 et 15 ans.

En tout état de cause, le détenteur de parts dans une SCPI Pinel peut vendre ses parts avant l’arrivée à terme de la SCPI.

SCPI Malraux

La SCPI Malraux est une forme de SCPI fiscale qui permet aux contribuables français d’investir dans les appartements anciens tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux. Chaque investisseur intègre la SCPI Malraux en y achetant des parts à conserver pendant minimum quinze (15) ans. Outre les avantages liés à la défiscalisation, la SCPI Malraux garantit une entrée régulière de revenus locatifs à la hauteur des fonds placés.

Nous faisons le point sur les informations essentielles à connaître pour mieux appréhender le concept de la SCPI Malraux. Ainsi, nous aborderons à tour de rôle, le principe de fonctionnement de la SCPI Malraux, les avantages rattachés à ce dispositif, et enfin, un exemple d’investissement dans une SCPI Malraux.

Le principe de la SCPI Malraux

La SCPI Malraux est une Société Civile de Placement Immobilier axée sur les dispositions de la loi Malraux du 4 août 1962. En tant qu’entreprise de placement, la SCPI Malraux collecte des fonds auprès des investisseurs privés. Les fonds récoltés sont ensuite investis dans l’achat de biens immobiliers anciens situés dans les secteurs historiques et dans les grandes métropoles françaises.

De manière explicite, les biens immobiliers éligibles au dispositif de la loi Malraux sont :

·        Les logements qui se situent dans un secteur patrimonial sauvegardé avec PVAP (Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) ;

·        Les logements établis dans un secteur patrimonial sauvegardé avec PSMV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur).

Ensuite, d’importants travaux de rénovation sont entrepris dans le but de réhabiliter les immobiliers acquis. Ces derniers seront loués et les bénéfices générés vont être partagés entre les associés investisseurs au prorata des parts achetées par chacun d’entre eux.

Les capitaux de la SCPI Malraux sont scindés en deux parties. 40 % des fonds de l’entreprise sont destinés à l’acquisition du parc immobilier et 60 % des capitaux sont utilisés pour financer les travaux de rénovation des biens immobiliers acquis. 

Dans la SCPI Malraux, le montant des travaux de rénovation ne doit pas dépasser les plafonds de 400 000 euros sur une période de quatre (4) ans. Toutefois, la rénovation effectuée est censée aboutir à la réhabilitation complète du bien immobilier ancien.

La gestion de la SCPI Malraux est confiée à une ou plusieurs sociétés indépendantes. Ces dernières s’occupent de presque toutes les démarches, de la collecte des fonds en passant par l’achat des biens, la location des immeubles, l’entretien des biens et le paiement des dividendes.

Investir dans une SCPI Malraux apporte de nombreux avantages. Au nombre de ceux-ci, on retient principalement les avantages fiscaux appliqués sur les coûts des travaux de réhabilitation des immeubles achetés.

Les avantages de la SCPI Malraux

Les avantages de la SCPI Malraux sont multiples. Des bénéfices fiscaux à la flexibilité des investissements en passant par le gain de revenus intéressants et la mutualisation des risques, la SCPI Malraux se révèle comme un dispositif plutôt intéressant.

Une fiscalité intéressante

Les investisseurs de la SCPI Malraux bénéficient d’une réduction d’impôts sur les montants des dépenses effectuées lors des travaux de rénovation. Cette baisse d’impôt est appliquée dans la limite globale et pluriannuelle de 400 000 euros sur une période de 4 ans et par foyer fiscal.

Le taux de réduction des impôts varie en fonction de la zone où se situent les biens immobiliers acquis.

En effet, une réduction d’impôts de :

·        30 % est appliquée sur les immeubles localisés dans un site patrimonial remarquable et inscrit sur le Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Il en est de même pour les immeubles situés dans les QAD (Quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU ;

·        22 % est appliquée pour les immeubles qui se trouvent sur un site patrimonial remarquable avec un Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé.

Une gestion transparente et déléguée

La gestion de la SCPI Malraux est confiée à une entreprise spécialisée et approuvée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Elle s’occupe de l’ensemble des aspects de fonctionnement de la SCPI à savoir : recherche de capitaux, acquisition des biens immobiliers, travaux de réhabilitation, entretien des biens, recherche des locataires, collecte des revenus locatifs… Ainsi, les investisseurs n’ont pas à se préoccuper des détails techniques liés au fonctionnement de l’entreprise.

Un investissement accessible

La SCPI Malraux a le mérite de s’adresser à tous les profils d’investisseurs, des plus nantis aux moins nantis. La mise de départ est généralement fixée autour des 5 000 euros pour chaque investisseur.

Des gains intéressants

Dans une SCPI Malraux, les risques sont mutualisés et les revenus générés sont souvent alléchants. Généralement, les bénéfices peuvent atteindre et dépasser le total des 4,5 % sur les revenus issus de la mise en location des immeubles acquis.

Exemple d’investissement en SCPI Malraux

·        Achat de part dans une SCPI Malraux pour 50 000 euros ;

·        Le parc immobilier de la SCPI Malraux est localisé dans un site patrimonial remarquable avec PVAP ;

·         La quote-part des travaux de réhabilitation est évaluée à 65 % du montant total de l’investissement ;

·         L’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt de 7 210 euros, soit 50 000 * 65 % * 22 %.

Les question fréquentes à propos de la SCPI Malraux

1 – À qui s’adresse le dispositif Malraux ?

Le dispositif Malraux est un mécanisme de défiscalisation qui s’adresse aux contribuables français ayant une forte imposition et désireux d’investir dans l’immobilier ancien pour baisser leurs impôts.

2 – SCPI Malraux : quels sont les inconvénients ?

Investir dans une SCPI Malraux comporte quelques risques à savoir :

·        Les avantages fiscaux acquis ne sont pas cessibles ;

·        La durée de l’investissement (entre 9 à 15 ans) peut paraître longue ;

·        La SCPI Malraux n’offre aucune garantie sur le capital investi ;

·        Les dividendes perçus par les investisseurs dépendent des cycles des marchés immobiliers.

3 – Quels sont les biens achetés en SCPI Malraux ?

Les biens immobiliers acquis par la SCPI Malraux sont situés en France, dans les zones sauvegardées et les anciens quartiers de villes qui disposent d’un important parc immobilier historique avec une forte demande locative.

4 – Pendant combien de temps doit-on conserver ses parts pour profiter des avantages fiscaux de la SCPI Malraux ?

Pour bénéficier de la fiscalité avantageuse de la SCPI Malraux, l’investisseur doit conserver ses parts dans l’entreprise pendant au moins une durée de 9 ans.

Démembrement SCPI

Dans une SCPI, les parts détenues par les associés peuvent faire objet de démembrement. On parle ainsi du démembrement de propriété SCPI qui comprend d’une part la nue-propriété et d’autre part l’usufruit.

Le démembrement SCPI repose sur un fonctionnement spécifique et précis. Chaque composant de la SCPI démembrée possède ses implications et ses avantages à l’égard des investisseurs de la SCPI.

Nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur le démembrement SCPI. De son mécanisme de fonctionnement en passant par l’analyse des deux dispositifs juridiques qui le composent, nous vous dirons absolument tout sur les SCPI démembrées.

Fonctionnement du démembrement en SCPI

Le démembrement est une méthode qui permet d’investir dans une SCPI. Il est basé sur un mécanisme du droit civil qui consiste à partager la propriété d’un bien en deux. En effet, en droit, la propriété de n’importe quel bien (meuble ou immeuble) est composée de trois éléments principaux à savoir :

·        L’usus, qui désigne le droit pour le propriétaire du bien d’en faire usage ;

·        Le fructus, qui représente le droit reconnu au propriétaire de la chose d’en tirer les profits ou revenus qui y sont rattachés ;

·        L’abusus, qui équivaut au droit d’aliéner le bien, le céder, le vendre, le transformer ou même le détruire.

Ces trois (3) composantes sont rattachées à la propriété du bien et donnent un droit exclusif à son propriétaire, dans les limites posées par la loi.

Le démembrement SCPI n’est rien d’autre que la séparation de l’usus et du fructus de l’abusus. Ainsi, l’usus et le fructus sont transférés dans la nue-propriété pendant que l’abusus est placé dans l’usufruit.

En un mot, le fonctionnement des démembrements SCPI repose sur un système de partage des parts entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Chacun d’entre eux bénéficie d’un aspect précis du bien immobilier.

En effet, la nue-propriété concède l’abusus du bien immobilier au nu-propriétaire. Concrètement, il détient le droit de vendre, de céder ou donner l’immeuble. À l’inverse, l’usufruitier possède l’usus et le fructus, ce qui veut dire qu’il a le droit de faire usage de l’immeuble et de percevoir les revenus locatifs qui y sont issus.

En bref, le démembrement SCPI est un mécanisme de répartition des parts et droits des biens immobiliers SCPI entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. De ce fait, ils possèdent différents droits sur le bien immobilier. Chaque démembrement de la SCPI (nue-propriété SCPI et usufruit SCPI) est soumis à un régime juridique distinct. De même, des avantages fiscaux ou financiers sont rattachés à chacun des démembrements qui forment la SCPI. 

La nue-propriété en SCPI

La nue-propriété SCPI est la partie du démembrement qui donne droit à la « possession des murs » du bien immobilier sans aucune jouissance des loyers pendant toute la durée du démembrement SCPI. Le nu-propriétaire se constitue un patrimoine sans augmenter la valeur de sa fiscalité personnelle.

Le nu-propriétaire : qui est-ce ?

Comme nous l’avons expliqué plus haut, la nue-propriété est le démembrement SCPI qui renferme uniquement l’abusus du bien immobilier démembré. Ainsi, le nu-propriétaire est la personne qui conserve les parts de la société ou de l’immeuble, sans toucher les dividendes dans l’immédiat. Soulignons que la qualité de récupérer les loyers ou les revenus locatifs revient déjà à la personne qui a l’usufruit sur le bien immobilier, c’est-à-dire l’usufruitier.

À la fin du démembrement SCPI, l’usus, le fructus et l’abusus reviennent de droit au nu-propriétaire.

Les avantages de la nue-propriété SCPI

La nue-propriété SCPI présente plusieurs avantages intéressants. En effet, la nue-propriété permet de bénéficier d’une décote alléchante sur la part d’achat du bien immobilier. Cette décote est généralement estimée entre 20 à 35 % en fonction du coût de souscription.

Par ailleurs, les parts de la nue-propriété SCPI sont revalorisées à hauteur de +0,5 % au cours de chaque année. Ainsi, il y a forte de chance que les parts prennent de la valeur entre le moment de leur achat et le moment où le nu-propriétaire récupère définitivement la pleine propriété du bien immobilier. 

La fiscalité est sans doute l’un des points d’attraction de la nue-propriété. Cela se comprend aisément au regard du fonctionnement de ce démembrement SCPI. Souvenez-vous qu’il a été dit que le nu-propriétaire est privé du fructus sur le bien immobilier durant toute la période du démembrement SCPI.

En d’autres termes, si le démembrement SCPI dure 25 ans, le nu-propriétaire ne percevra pas le moindre revenu locatif au cours de cette période. Par conséquent, le nu-propriétaire n’aura aucun revenu foncier à déclarer aux services des impôts. Dans ce cas précis, le nu-propriétaire se met à l’abri du poids de la fiscalité qui peut paraître bien lourde s’il est titulaire d’un patrimoine immobilier bien fourni. 

Parlant toujours de la fiscalité, les parts de la nue-propriété SCPI ne sont pas classées dans la base imposable pour la détermination de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière). Ce mécanisme est très bénéfique pour les personnes ayant un patrimoine immobilier considérable.

L’avantage ultime de la nue-propriété réside dans le fait que le nu-propriétaire est appelé à récupérer la pleine propriété du bien immobilier à la fin de la période de démembrement.

À l’arrivée de cette période, le nu-propriétaire a deux options. En effet, il a la possibilité de conserver ses parts ou de les revendre à une autre personne. Si le nu-propriétaire conserve ses parts, il devient entièrement propriétaire du bien immobilier et peut donc percevoir les revenus locatifs qui y sont rattachés.

Toutefois, il convient de préciser que la nue-propriété SCPI n’a pas que des avantages. Ce type d’investissement présente quelques inconvénients ou risques qu’il ne faut surtout pas négliger. 

Les risques de la nue-propriété SCPI

Le premier risque est qu’il y a une possibilité de perdre totalement le capital investi dans la nue-propriété SCPI. Le capital et le taux de rendement du démembrement nue-propriété ne sont en aucun cas garantis.

Ce faisant, il n’est pas exclu que l’investisseur perde et l’argent des parts acquises en SCPI et les plus-values escomptées à l’issue de l’opération.

Par ailleurs, les parts du nu-propriétaire SCPI sont bloquées durant toute la durée du démembrement. Si le nu-propriétaire souhaite vendre ses parts, il doit obligatoirement obtenir l’accord de l’usufruitier SCPI. Dans la majorité des cas, les usufruitiers SCPI se montrent réticents. 

L’usufruitier en SCPI

L’usufruitier en SCPI est la personne physique ou morale qui perçoit la totalité des recettes locatives du bien immobilier démembré sans pour autant en posséder les « murs ». Généralement, il est rare que l’usufruitier soit un particulier au regard des implications complexes de l’usufruit SCPI.

Dans bien des cas, l’usufruitier en SCPI est une personne morale fiscalisée sous un régime particulier. Ce régime lui permet de déduire ses impôts sur les revenus locatifs qu’il encaisse régulièrement au titre du démembrement SCPI. En tant que personne morale, l’usufruitier bénéficie d’un avantage non négligeable. En effet, il a la possibilité d’amortir son amortissement de manière comptable.

Dans la pratique, la société de gestion de la SCPI conserve l’usufruit sur les biens immobiliers démembrés. À noter qu’au niveau de l’imposition, l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu foncier.

Les question fréquentes à propos du démembrement SCPI

1 – Usufruitier en SCPI : quels avantages ?

L’usufruitier en SCPI bénéficie d’une kyrielle d’avantages. D’abord, l’usufruitier touche intégralement les revenus générés par les parts de la SCPI pendant toute la période de démembrement.

Ce droit lui est exclusif et il ne partage donc aucun dividende avec le nu-propriétaire. Ceci étant, l’usufruitier profite des performances intéressantes des SCPI sans avoir à payer le prix de souscription, car celui-ci est à la charge du nu-propriétaire.

Par ailleurs, l’usufruitier jouit d’une exonération d’impôts sur les revenus fonciers qu’il accumule.

2 – Pourquoi les parts de SCPI doivent-elles être conservées pendant longtemps ?

Aucune règle légale ou conventionnelle n’impose aux investisseurs en SCPI de conserver leurs parts de SCPI sur une longue durée. En effet, la nécessité de conserver les parts sur une période de 8 à 10 ans est due à un souci de rentabilité. Plus l’investisseur détient ses parts sur une longue période, plus les parts prennent de la valeur. 

3 – Qui peut investir en nue-propriété SCPI ?

L’acquisition de parts en nue-propriété SCPI est ouverte à toutes les catégories d’investisseurs. Cependant, il est conseillé de posséder de grands capitaux afin d’aller au bout de son investissement. La nue-propriété SCPI est un bon compromis pour les contribuables français fortement imposés.  

4 – Quelle SCPI choisir en nue-propriété ?

Si vous souhaitez investir dans une SCPI en tant que nu-propriétaire, nous vous conseillons d’opter pour une SCPI ayant une bonne stratégie d’investissement. En effet, plus la SCPI est stable pour investir sur le long terme, plus le nu-propriétaire s’en sort gagnant.

Fiscalité SCPI

Comme toute entreprise, les SCPI se font des revenus qui sont soumis à la taxation de l’impôt. Cependant, il faut souligner que la fiscalité appliquée aux SCPI est différente du régime classique destiné aux biens immobiliers. Ainsi, la fiscalité de la SCPI se décline en trois niveaux, étant donné que les revenus de ce type de sociétés sont de trois ordres (revenus fonciers, revenus financiers et plus-values). Dans ce contexte, un type d’imposition particulier s’applique à chaque type de revenus engrangés par la SCPI.

Nous vous livrons les détails essentiels à connaître sur l’aspect fiscal des SCPI à travers les diverses règles d’imposition attribuées aux différents revenus de ces sociétés de placement immobilier.

Fiscalité SCPI : revenus fonciers

Comme nous l’avions su bien le préciser, la SCPI perçoivent trois (3) principaux types de revenus.

Les revenus fonciers ou revenus locatifs sont généralement les ressources les plus importantes de la SCPI. Ils représentent les loyers collectés au titre de la location non meublée des biens immobiliers formant le patrimoine de la société et des investisseurs associés.

Périodiquement et de manière régulière, la Société Civile de Placement Immobilier reverse les produits issus de la mise en location des biens immobiliers à ses associés. Les revenus versés à chaque associé de la SCPI prennent la forme d’une quote-part équivalente aux parts détenues dans la société.

Lorsque le propriétaire de parts en SCPI est une personne physique, les revenus fonciers qu’il encaisse sont imposés sur le principe des revenus fonciers. Les modalités qui encadrent la taxation de la quote-part perçue par chaque associé varient en fonction de la somme totale du revenu locatif imposable.

En bref, les revenus fonciers de la SCPI sont taxés suivant deux régimes d’imposition différents. Il s’agit d’une part du régime micro-foncier et d’autre part du régime réel.

Le régime micro-foncier

Le régime du micro financier s’applique automatiquement dès lors que vos revenus locatifs bruts ne franchissent pas la barre des 15 000 euros sur une année. Ce régime fiscal s’applique sans exception aux détenteurs de parts en SCPI et bénéficiaires de revenus fonciers rattachés aux parts détenues.

Pour calculer l’impôt, l’administration fiscale réalise un abattement forfaitaire de 30 % sur la somme totale des revenus fonciers en guise de charges de la propriété.

Toutefois, il est important de préciser que le régime micro-foncier SCPI est essentiellement applicable aux personnes qui détiennent des parts en SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI Scellier ou Cosse ancien.

Le régime réel

Le régime réel s’applique légitimement aux revenus fonciers bruts issus des parts de SCPI, à partir du moment où la somme totale de ces revenus dépasse 15 000 euros sur une seule et même année.

Par ailleurs, le régime réel d’imposition a également vocation à s’appliquer lorsque le détenteur des parts en SCPI demande solennellement l’application de ce régime même si ses revenus locatifs sont nettement en deçà de 15 000 euros.

À l’inverse du régime micro-foncier qui procède à un abattement forfaitaire de 30 %, le régime réel vous donne la possibilité de déduire du revenu locatif imposable certaines dépenses effectuées sur les biens immobiliers détenus en SCPI.

Ces dépenses déductibles sont de plusieurs ordres à savoir :

·        Les dépenses liées aux réparations ou entretiens engagés sur l’immeuble et assurés par le propriétaire ;

·        Les dépenses liées aux charges de copropriété ;

·        Le montant des taxes foncières payées par le propriétaire et la somme de la contribution sur les revenus locatifs ;

·        Les frais de gestion du bien immobilier (frais de procédure, salaire des concierges, frais versés pour la gérance du bien, honoraires payés aux agences de location, frais de notaire…) ;

·         Frais et intérêt d’emprunt ;

·        Dépenses engagées pour les travaux de rénovation…

Fiscalité SCPI : revenus financiers

Les revenus financiers sont les fonds issus des placements de capitaux sur le court terme et en attente d’emploi.

En effet, certaines SCPI épargnent des sommes d’argent en banque. Ces revenus sont souvent placés dans le but de les utiliser pour un investissement futur comme l’achat d’un bien immobilier locatif pour étoffer le patrimoine de la société. Généralement, l’argent placé génère des intérêts qui entrent dans la trésorerie de la SCPI.

Ce faisant, les revenus financiers encaissés par la SCPI étaient imposés suivant le barème progressif lié à l’impôt sur le revenu. Cette règle exclusive en vigueur depuis l’année 2013 a été rejointe par une nouvelle règle en date de janvier 2018.

Désormais, il est possible d’opter pour le prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Ce taux prend en compte l’impôt sur le revenu forfaitaire plafonné à 12,8 % et les prélèvements sociaux portés au taux global de 17,2 %.

Le barème progressif demeure un choix possible lorsque la tranche marginale d’imposition du propriétaire des parts SCPI est en dessous de 30 %. Néanmoins, lorsqu’on opte pour le barème progressif, cela implique que la totalité des revenus au titre des capitaux mobiliers, de même que leurs plus-values éventuelles sera imposée selon les mêmes règles d’impositions.

En résumé, les revenus financiers la SCPI sont également soumis à une fiscalité particulière. Ici, c’est soit le barème progressif, soit la tranche marginale d’imposition augmentée qui est utilisé pour déterminer le montant des impôts à prélever sur les revenus financiers réalisés par la SCPI.  

Si les revenus fonciers et les revenus financiers des SCPI sont taxés suivant des règles fiscales spécifiques, il n’en demeure pas moins pour les plus-values enregistrées par la société.

Fiscalité SCPI : plus-values

Les revenus qui proviennent de la cession des parts de SCPI ou de la vente d’un ou plusieurs biens immobiliers de la SCPI sont des plus-values de la société. Ces fonds accumulés par la SCPI n’échappent guère à l’imposition.

Néanmoins, les plus-values en SCPI ne sont pas taxées de la même manière que les revenus fonciers et les revenus locatifs.

En effet, l’administration fiscale impose les revenus de plus-values au cas par cas. Ainsi, des règles particulières encadrent les plus-values liées à la cession de parts de SCPI. Ici, les parts cédées par les associés investisseurs en SCPI sont imposées au titre de l’impôt sur les plus-values des particuliers. 

À l’inverse, les plus-values réalisées par l’entremise de la cession d’un ou plusieurs immeubles du parc immobilier de la société sont soumises au régime des plus-values immobilières.

Fiscalité plus-values cession de parts

Dans ce cas précis, le contribuable est soumis à l’impôt sur les plus-values des particuliers. Toutefois, cet impôt n’est dû que lorsque la détention des parts de SCPI par son propriétaire est inférieure à la durée de 22 ans.

Des prélèvements sociaux d’un certain pourcentage peuvent aussi s’appliquer lorsque l’associé investisseur cède ses parts avant 30 années de détention.

Vous l’auriez certainement compris. Les plus-values de cession de parts en SCPI ont vocation à être exonérées de tout impôt, si leurs détenteurs les conservent sur une certaine période prévue par la loi.

Le calcul de la plus-value nette se réalise par le biais de la mise en œuvre de l’abattement pour durée de détention, si une échelle de 0 à 30 ans.

On applique ensuite l’IR au taux de 19 % et des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % sur la valeur de la plus-value nette ainsi déterminée.

Cependant, les plus-values de cession des parts en SCPI qui excèdent 50 000 euros sont soumises à un traitement spécifique depuis le 1er janvier 2013. Dans un registre différent, notons que les cessions de parts inférieures à la somme totale de 15 000 euros ne sont éligibles à aucune exonération d’impôts. 

Fiscalité plus-values cession d’immeubles

En cas de cession d’immeubles, les plus-values engrangées sont taxées selon les règles définies dans le régime des plus-values immobilières.

Toutefois, il faudra d’abord déterminer la valeur de la plus-value. Cette dernière se calcule par la soustraction du « prix de vente » de l’immeuble du « prix de revient ».

Lorsque la valeur de la plus-value réalisée à travers la vente d’un ou plusieurs immeubles est connue, l’administration fiscale procède à des abattements par année de détention du bien immobilier.

Pour l’impôt sur le revenu (19 %), il concerne les immeubles cédés avant la clôture d’une durée de 22 ans. Les immeubles vendus après cette période ne sont plus imposables et sont donc exonérés de l’impôt sur la plus-value de la cession des immeubles en SCPI.

S’agissant des prélèvements sociaux (17,20 %), ils ne sont applicables que sur les biens immobiliers n’ayant pas atteint la barre des 30 années de détention. Au-delà de cette période, l’impôt sur les plus-values connaît une exonération.

Précisons que la déclaration et le règlement de l’impôt sur les plus-values sont réalisés par le notaire et pour le compte du cédant lors de la procédure de l’enregistrement de l’acte de vente de l’immeuble.

Les question fréquentes à propos de la fiscalité SCPI

1 – Quelle est la fiscalité applicable dans le cadre de la donation ou d’héritage de parts en SCPI ?

Les parts SCPI s’acquièrent par d’autres moyens que l’achat. C’est le cas de la donation ou de la succession qui sont des modes de transmission à titre gratuit.

2 – Comment les associés de la SCPI déclarent-ils leur revenu ?

Chaque année, la société de gestion de la SCPI envoie un IFU précisant le montant du revenu brut et le coût des charges. Les associés investisseurs de la SCPI déclarent le revenu net en remplissant le formulaire N° 2044.

3 – Quelle est la fiscalité des plus-values issues de la revente de parts de SCPI ?

Les plus-values tirées de la cession des titres de SCPI sont imposables à l’IR (impôt sur le revenu) au taux de 19 %. Elles sont également soumises aux prélèvements sociaux.  

4 – Comment vendre des parts de SCPI ?

La vente des parts de SCPI dépend de la forme juridique adoptée par la société. Lorsqu’il s’agit d’une SCPI à capital fixe, l’associé vendeur doit adresser un formulaire de vente à la société de gestion tout en y indiquant le nombre de parts à céder et le prix de vente espéré.

Dans une SCPI à capital variable, l’associé vendeur transmet une demande de remboursement à la société de gestion.

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