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Le club deal immobilier émerge comme une solution alternative séduisante pour investir dans le secteur immobilier, attirant un nombre croissant d’investisseurs à la recherche de voies innovantes pour diversifier leur portefeuille. Cette approche d’investissement, qui consiste en la formation de petits groupes d’apporteurs de capitaux pour acquérir ou développer des programmes immobiliers, offre une flexibilité et un contrôle accrus sur les décisions de financement, par rapport aux méthodes traditionnelles telles que les investissements dans les fonds immobiliers ou les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
En permettant un accès direct à des initiatives de grande envergure, les clubs deals ouvrent la porte à des opportunités uniques de gain, tout en offrant la possibilité de réduire les risques par une sélection rigoureuse des projets et une administration collaborative.
Le club deal désigne une alliance sélective d’investisseurs, souvent limitée à 20 à 30 membres, se concentrant sur le secteur de l’immobilier non coté, souvent inaccessible aux particuliers et habituellement réservé aux acteurs institutionnels. Cette structure permet aux investisseurs privés de mutualiser leurs ressources pour financer des projets immobiliers de prestige sur le marché, tels que des immeubles haut de gamme ou des hôtels de luxe. Les projets peuvent varier, incluant des ventes en état futur d’achèvement (VEFA) ou l’acquisition de biens divers comme des campings ou des commerces.
À travers la création d’une société gérante, habituellement sous forme de SAS, les participants lèvent des fonds pour l’achat de l’actif, avec l’intention soit de le revaloriser, soit de générer des revenus. Contrairement aux fonds gérés de manière centralisée, les décisions au sein d’un club deal sont prises collectivement par les investisseurs, offrant une approche collaborative à l’investissement immobilier, bridant l’écart entre l’investissement individuel direct et celui réalisé via des structures collectives comme les OPCI ou les SCPI.
Ce type de financement immobilier s’articule généralement autour d’une Société par Actions Simplifiées (SAS) ou, dans certains cas, d’une Société Civile Immobilière (SCI), offrant une structure flexible pour les investisseurs souhaitant s’engager dans l’immobilier non coté. Ce cadre permet à un nombre restreint d’investisseurs de mutualiser leurs capitaux pour accéder à des opportunités d’investissement haut de gamme traditionnellement réservées aux institutions.
La gestion d’un club deal immobilier doit se conformer à des règles strictes, incluant l’obtention des accréditations nécessaires et, pour les appels à l’épargne publique, la rédaction d’un document conforme aux exigences de l’Autorité des Marchés Financiers (club deal immobilier AMF), respectant ainsi la réglementation des club deals immobiliers.
Les relations entre les co-investisseurs sont régies par un pacte d’actionnaires, qui précise les modalités de gestion, de cession des parts, et la stratégie d’investissement, garantissant une gouvernance partagée et une discrétion sur les détails de l’investissement. En devenant actionnaires, les investisseurs acquièrent un rôle actif dans la sélection et la gestion des projets, bénéficiant d’une transparence sur l’actif et d’un pouvoir décisionnel accru.
Le fonctionnement de ce type de syndicat immobilier, inspiré du private equity, repose sur la recherche d’une rentabilité élevée malgré les risques associés, avec des horizons d’entrée et de sortie clairement définis. L’investissement, orienté vers la création de valeur sur le long terme, peut être financé par les apports des actionnaires complétés éventuellement par un emprunt. Selon la nature du club deal, les rendements proviennent soit des loyers, dans le cadre de la gestion d’un bien, soit des plus-values réalisées à la revente de l’actif.
Bon à savoir
Dans le cadre des club deals immobiliers proposés par CSConsulting, les investisseurs sont assimilés à des obligataires, pas à des actionnaires ! Cela permet de réduire drastiquement les risques potentiels liés aux opérations suggérées.
La distinction réside dans la manière dont les apporteurs de capitaux choisissent de placer leurs avoirs. Le club deal assure une administration plus personnalisée et une implication directe dans le suivi du projet. Ce qui offre potentiellement un revenu locatif élevé et une meilleure maîtrise des contraintes associées.
À l’opposé, l’investissement collectif rassemble les capitaux de nombreux investisseurs pour les investir dans un large portefeuille de propriétés immobilières. Bien que cette méthode puisse réduire les risques grâce à la diversification, elle offre moins de contrôle sur les choix de placement et peut impliquer des frais de gestions plus élevés, affectant le profit final pour le souscripteur.
Bon à savoir
Chez CSConsulting, tout est géré conjointement par l'opérateur, les plateformes partenaires et notre cabinet. Les investisseurs sont donc exonérés de toute forme de gestion, rendant leurs investissements complètement passifs. Notons cependant qu'à l'inverse des SCPI par exemple, cette gestion n'engendre aucun frais pour les investisseurs.
Les club deals et le private equity représentent deux moyens stratégiques pour les souscripteurs désireux d’optimiser leur patrimoine. Un club deal, dans l’univers de l’investissement immobilier, implique un groupe d’investisseurs qui mettent en commun leurs capitaux, souvent en centaines de milliers voire en millions d’euros, pour réaliser une acquisition immobilière ciblée. Cette méthode permet une administration fine des biens, avec une offre spécifique visant une plus-value significative, que ce soit en France ou dans une ville stratégique d’autres pays. Les opérations de club deals immobiliers visent un rendement élevé, sur des durées courtes, avec un certain nombre de garanties en face.
Parallèlement, le private equity se concentre sur l’obtention de parts dans des PME ou des entreprises non cotées, utilisant souvent l’effet de levier du crédit pour maximiser le potentiel de retour sur investissement. Les apporteurs de capitaux en private equity cherchent à offrir une valeur ajoutée à travers une administration active de l’entité, visant une distribution de rendement à la sortie de l’opération. S’agissant de parts de sociétés, le risque supporté par les investisseurs (devenus actionnaires) est généralement plus élevé.
Tandis que les SCPI et les PEA offrent des mises plus accessibles avec une distribution de parts plus large, les club deals et le private equity ciblent les contributeurs à la recherche de placements plus exclusifs et à plus fort potentiel de gain. Chacun de ces types d’investissement présente des menaces et des opportunités, nécessitant une évaluation approfondie des opérations, du taux de retour, et de la durée de l’investissement pour aligner avec les objectifs de patrimoine du souscripteur.
Bon à savoir
Chez CSConsulting, nous partons du principe que “choisir, c'est renoncer“.
Aussi, nous avons décidé de réunir le meilleur de ces différents montages pour proposer les solutions les plus pertinentes à nos investisseurs, faisant rimer:
- Accessibilité : nos club deals sont accessibles dès 2.000€
- Rentabilité : le taux minimal auquel nous prêtons les fonds de nos investisseurs aux porteurs de projets s'élève à 10% l'an ;
- Liquidité : la durée moyenne des opérations que nous proposons s'étend sur 10 mois ;
- Sécurité : nous sécurisons au mieux chaque projet en prenant une hypothèque de 1er rang et/ou une caution personnelle auprès de l'opérateur et/ou une garantie à première demande (GAPD) sur l'une de ses structures, etc.
Pour cela rien de plus simple, il vous suffit de vous rendre sur l’onglet “Prendre rendez-vous“ situé en haut de cette page et de sélectionner le créneau qui vous arrange sur l’agenda de l’un de nos associés. Celui-ci répondra à toutes vos questions éventuelles et vous indiquera la marche à suivre si vous souhaitez investir en club deals immobiliers.
La fiscalité d’un tel syndicat d’investissement immobilier est étroitement liée à la structure de la société qui gère l’investissement et à la localisation du projet dans une ville spécifique. Pour tout souscripteur, il est essentiel de comprendre comment les bénéfices générés par l’investissement immobilier seront imposés, tant au niveau de la société que de l’investisseur individuel.
Certains investissements peuvent jouir d’une exemption d’impôt sur le revenu (IR), et éventuellement, d’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En plaçant les parts ou actions d’un club deal dans un Plan d’Épargne en Actions (PEA) ou un PEA pour PME, les plus-values réalisées à la revente sont libres d’impôt après cinq ans. Cette exonération est valide tant que les gains ne surpassent pas 225 000 euros et que l’entreprise qui gère ces investissements est organisée sous forme de Société à Responsabilité Limitée (SARL) ou de Société par Actions Simplifiée (SAS).
Dans la plupart des cas, la structure qui organise ce consortium immobilier est structurée de manière à optimiser la fiscalité liée aux transactions immobilières dans la ville concernée. Les revenus générés, qu’ils proviennent de loyers ou de plus-values réalisées à la vente des biens, sont d’abord soumis à l’impôt au niveau de la société. Ensuite, selon le régime fiscal du pays où se situe l’investissement, ces revenus peuvent être distribués aux investisseurs sous forme de dividendes, qui seront à leur tour imposés selon la situation fiscale personnelle de chaque souscripteur.
Il est crucial pour les apporteurs de capitaux de consulter un conseiller fiscal afin de comprendre les implications fiscales spécifiques de leur investissement dans un club deal immobilier, notamment en ce qui concerne les déductions possibles, les crédits d’impôt, et la meilleure manière de structurer leur apport de capitaux pour optimiser leur charge fiscale. La connaissance précise de la fiscalité applicable permet d’anticiper les obligations fiscales et de maximiser le bénéfice de l’investissement.
Bon à savoir
Dans la mesure où les opérations proposées par CSConsulting sont structurées sous la forme obligataire, les intérêts perçus par les investisseurs fiscalement domiciliés en France sont soumis à la Flat Tax de 30%.
Une exonération du forfait d'Impôt sur le Revenu (12,8%) est possible lorsque les revenus annuels globaux de l'investisseur sont inférieurs à 25.000€ (ou 50.000€ pour un couple) réduisant ainsi la fiscalité aux seuls Prélèvements Sociaux (17,2%). Quoiqu'il en soit, notre volonté étant de faciliter la vie de nos investisseurs, l'impôt sera déclaré et payé pour eux et ils percevront directement leurs intérêts nets.
Si l'investisseur est une personne morale française, les intérêts sont soumis à l'Impôt sur les Sociétés (15 ou 25%).
Enfin s'il s'agit d'une personne physique ou morale située à l'étranger, les intérêts sont exonérés d'impôts et de Prélèvements Sociaux en France et imposés dans le pays concerné.
À la différence des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), où les frais de souscription peuvent atteindre de 8 à 12 %, les club deals immobiliers n’imposent pas de tels frais. Cette particularité offre aux investisseurs une transparence accrue sur l’actif investi ainsi qu’un rôle actif dans sa gestion, leur conférant un pouvoir décisionnel significatif.
Les frais associés aux club deals sont limités à une fourchette de 0 à 5 %, destinés à couvrir les coûts liés à l’analyse et à la structuration effectuées par la société de gestion. Cette structure de frais plus avantageuse renforce l’attrait des club deals.
Il est crucial pour les investisseurs de bien comprendre la structure des frais avant de s’engager dans un club deal immobilier avec une société, afin de s’assurer que les coûts sont justifiés par la qualité de la gérance et le potentiel de rendement locatif de l’investissement.
Bon à savoir: comme évoqué plus haut, chez CSConsulting ces frais s’élèvent à 0% pour les investisseurs puisqu’ils sont supportés en totalité par les opérateurs.
Le rendement possible peut varier largement en fonction de plusieurs facteurs, notamment la stratégie d’investissement de la société qui organise le syndicat d’investissement, la qualité des actifs acquis, et l’efficacité du pilotage du projet. Une entreprise expérimentée peut identifier des opportunités d’investissement immobilier offrant un potentiel de profit élevé.
Le club deal immobilier se distingue par son potentiel de rendement supérieur, offrant une attractivité notable par rapport à d’autres véhicules d’investissement immobilier accessibles au grand public, tels que les OPCI et les SCPI. Bien que le rendement puisse varier selon les projets spécifiques, les investisseurs ont la possibilité de viser des taux de rendement allant de 7 à plus de 10 %. Il est important de souligner que des rendements élevés s’accompagnent généralement d’un niveau de risque plus important, incluant le risque de perte en capital.
Le revenu potentiel est directement lié aux aléas associés à l’investissement. Une société qui gère efficacement les menaces et qui opère une sélection stratégique des opérations dans des villes à fort potentiel de croissance peut offrir à ses investisseurs des rendements attractifs, tout en minimisant les menaces liées à l’investissement. Les souscripteurs doivent donc évaluer soigneusement la réputation et l’expérience de la société avant de s’engager dans un partenariat d’investissement, afin de maximiser leurs chances de réaliser un apport de capitaux rentable.
Ils offrent une approche d’investissement distincte, avec des avantages et inconvénients spécifiques pour les apporteurs de capitaux.
Avantages :
Inconvénients :
Avec des conseillers en gestion de patrimoine agréés et expérimentés.
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