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fiscalité scpi

Connaître la fiscalité des scpi

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une entreprise qui permet d’investir dans la pierre avec plusieurs bienfaits à la clé. Comme toute entreprise digne de ce nom, les SCPI se font des revenus qui sont soumis à la taxation de l’impôt. 

Cependant, il faut souligner que la fiscalité appliquée aux SCPI est différente du régime classique destiné aux biens immobiliers. Ainsi, la fiscalité de la SCPI se décline à trois niveaux étant donné que les revenus de ce type de sociétés sont de trois ordres (revenus fonciers, revenus financiers et plus-values). 

Dans ce contexte, un type d’imposition particulier s’applique à chaque type de revenus engrangés par la SCPI. 

Découvrez dans cet article les détails essentiels à connaître sur l’aspect fiscal des SCPI à travers les diverses règles d’imposition attribuées aux différents revenus de ces sociétés de placement immobilier.

SOMMAIRE
SCPI fiscalité avantageuse

Fiscalité SCPI : revenus fonciers

Comme nous l’avions su bien le préciser, la SCPI perçoit trois (3) principaux types de revenus. 

Les revenus fonciers ou revenus locatifs sont généralement les ressources les plus importantes de la SCPI. Ils représentent les loyers collectés au titre de la location non meublée des biens immobiliers formant le patrimoine de la société et des investisseurs associés. 

Périodiquement et de manière régulière, la Société Civile de Placement Immobilier reverse les produits issus de la mise en location des biens immobiliers à ses associés. Les revenus versés à chaque associé de la SCPI prennent la forme d’une quote-part équivalente aux parts détenues dans la société. 

Lorsque le propriétaire de parts en SCPI est une personne physique, les revenus fonciers qu’il encaisse sont imposés sur le principe des revenus fonciers. Les modalités qui encadrent la taxation de la quote-part perçue par chaque associé varient en fonction de la somme totale du revenu locatif imposable

En bref, les revenus fonciers de la SCPI sont taxés suivant deux régimes d’imposition différents. Il s’agit d’une part du régime micro-foncier et d’autre part du régime réel.

Le régime micro-foncier 

Le régime du micro financier s’applique automatiquement dès lors que vos revenus locatifs bruts ne franchissent pas la barre des 15 000 euros sur une année. Ce régime fiscal s’applique sans exception aux détenteurs de parts en SCPI et bénéficiaires de revenus fonciers rattachés aux parts détenues. 

Pour calculer l’impôt, l’administration fiscale réalise un abattement forfaitaire de 30 % sur la somme totale des revenus fonciers en guise de charges de la propriété. 

Toutefois, il est important de préciser que le régime micro-foncier SCPI est essentiellement applicable aux personnes qui détiennent des parts en SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI Scellier ou Cosse ancien. 

Le régime réel 

Le régime réel s’applique légitimement aux revenus fonciers bruts issus des parts de SCPI, à partir du moment où la somme totale de ces revenus dépasse 15 000 euros sur une seule et même année. 

Par ailleurs, le régime réel d’imposition a également vocation à s’appliquer lorsque le détenteur des parts en SCPI demande solennellement l’application de ce régime même si ses revenus locatifs sont nettement en deçà de 15 000 euros. 

À l’inverse du régime micro-foncier qui procède à un abattement forfaitaire de 30 %, le régime réel vous donne la possibilité de déduire du revenu locatif imposable certaines dépenses effectuées sur les biens immobiliers détenus en SCPI. 

Ces dépenses déductibles sont de plusieurs ordres à savoir : 

  • Les dépenses liées aux réparations ou entretiens engagés sur l’immeuble et assurés par le propriétaire ; 
  • Les dépenses liées aux charges de copropriété ; 
  • Le montant des taxes foncières payées par le propriétaire et la somme de la contribution sur les revenus locatifs ; 
  • Les frais de gestion du bien immobilier (frais de procédure, salaire des concierges, frais versés pour la gérance du bien, honoraires payés aux agences de location, frais de notaire…) ; 
  •  Frais et intérêt d’emprunt ; 
  • Dépenses engagées pour les travaux de rénovation…

Fiscalité SCPI : revenus financiers

Les revenus financiers sont les fonds issus des placements de capitaux sur le court terme et en attente d’emploi. 

En effet, certaines SCPI épargnent des sommes d’argent en banque. Ces revenus sont souvent placés dans le but de les utiliser pour un investissement futur comme l’achat d’un bien immobilier locatif pour étoffer le patrimoine de la société. Généralement, l’argent placé génère des intérêts qui entrent dans la trésorerie de la SCPI. 

Ce faisant, les revenus financiers encaissés par la SCPI étaient imposés suivant le barème progressif lié à l’impôt sur le revenu. Cette règle exclusive en vigueur depuis l’année 2013 a été rejointe par une nouvelle règle en date de janvier 2018. 

Désormais, il est possible d’opter pour le prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Ce taux prend en compte l’impôt sur le revenu forfaitaire plafonné à 12,8 % et les prélèvements sociaux portés au taux global de 17,2 %. 

Le barème progressif demeure un choix possible lorsque la tranche marginale d’imposition du propriétaire des parts SCPI est en dessous de 30 %. Néanmoins, lorsqu’on opte pour le barème progressif, cela implique que la totalité des revenus au titre des capitaux mobiliers, de même que leurs plus-values éventuelles sera imposée selon les mêmes règles d’impositions. 

En résumé, les revenus financiers de la SCPI sont également soumis à une fiscalité particulière. Ici, c’est soit le barème progressif, soit la tranche marginale d’imposition augmentée qui est utilisée pour déterminer le montant des impôts à prélever sur les revenus financiers réalisés par la SCPI.   

Si les revenus fonciers et les revenus financiers des SCPI sont taxés suivant des règles fiscales spécifiques, il n’en demeure pas moins pour les plus-values enregistrées par la société. 

Fiscalité SCPI : plus-values

Les revenus qui proviennent de la cession des parts de SCPI ou de la vente d’un ou plusieurs biens immobiliers de la SCPI sont des plus-values de la société. Ces fonds accumulés par la SCPI n’échappent guère à l’imposition. 

Néanmoins, les plus-values en SCPI ne sont pas taxées de la même manière que les revenus fonciers et les revenus locatifs. 

En effet, l’administration fiscale impose les revenus de plus-values au cas par cas. Ainsi, des règles particulières encadrent les plus-values liées à la cession de parts de SCPI. Ici, les parts cédées par les associés investisseurs en SCPI sont imposées au titre de l’impôt sur les plus-values des particuliers.  

À l’inverse, les plus-values réalisées par l’entremise de la cession d’un ou plusieurs immeubles du parc immobilier de la société sont soumises au régime des plus-values immobilières. 

Fiscalité plus-values cession de parts 

Dans ce cas précis, le contribuable est soumis à l’impôt sur les plus-values des particuliers. Toutefois, cet impôt n’est dû que lorsque la détention des parts de SCPI par son propriétaire est inférieure à la durée de 22 ans

Des prélèvements sociaux d’un certain pourcentage peuvent aussi s’appliquer lorsque l’associé investisseur cède ses parts avant 30 années de détention

Vous l’aurez certainement compris. Les plus-values de cession de parts en SCPI ont vocation à être exonérées de tout impôt, si leurs détenteurs les conservent sur une certaine période prévue par la loi. 

Le calcul de la plus-value nette se réalise par le biais de la mise en œuvre de l’abattement pour durée de détention, si une échelle de 0 à 30 ans

On applique ensuite l’IR au taux de 19 % et des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % sur la valeur de la plus-value nette ainsi déterminée. 

Cependant, les plus-values de cession des parts en SCPI qui excèdent 50 000 euros sont soumises à un traitement spécifique depuis le 1er janvier 2013. Dans un registre différent, notons que les cessions de parts inférieures à la somme totale de 15 000 euros ne sont éligibles à aucune exonération d’impôts.  

Fiscalité plus-values cession d’immeubles 

En cas de cession d’immeubles, les plus-values engrangées sont taxées selon les règles définies dans le régime des plus-values immobilières. 

Toutefois, il faudra d’abord déterminer la valeur de la plus-value. Cette dernière se calcule par la soustraction du « prix de vente » de l’immeuble du « prix de revient ». 

Lorsque la valeur de la plus-value réalisée à travers la vente d’un ou plusieurs immeubles est connue, l’administration fiscale procède à des abattements par année de détention du bien immobilier. 

Pour l’impôt sur le revenu (19 %), il concerne les immeubles cédés avant la clôture d’une durée de 22 ans. Les immeubles vendus après cette période ne sont plus imposables et sont donc exonérés de l’impôt sur la plus-value de la cession des immeubles en SCPI. 

S’agissant des prélèvements sociaux (17,20 %), ils ne sont applicables que sur les biens immobiliers n’ayant pas atteint la barre des 30 années de détention. Au-delà de cette période, l’impôt sur les plus-values connaît une exonération. 

Précisons que la déclaration et le règlement de l’impôt sur les plus-values sont réalisés par le notaire et pour le compte du cédant lors de la procédure de l’enregistrement de l’acte de vente de l’immeuble. 

Questions fréquentes :

Quelle est la fiscalité applicable dans le cadre de la donation ou d'héritage de parts en SCPI ?

Les parts SCPI s’acquièrent par d’autres moyens que l’achat. C’est le cas de la donation ou de la succession qui sont des modes de transmission à titre gratuit

Toutefois, il est erroné de penser que les parts de SCPI obtenues en don ou en héritage ne sont pas imposables par le simple fait que leurs détenteurs n’ont déboursé aucune somme pour les avoir. 

En effet, les parts de SCPI acquises dans le cadre d’une donation ou d’une succession sont imposées selon le régime des droits de succession ou de donation.

Comment les associés de la SCPI déclarent-ils leur revenu ?

Chaque année, la société de gestion de la SCPI envoie un IFU précisant le montant du revenu brut et le coût des charges. Les associés investisseurs de la SCPI déclarent le revenu net en remplissant le formulaire N° 2044.

Quelle est la fiscalité des plus-values issues de la revente de parts de SCPI ?

Les plus-values tirées de la cession des titres de SCPI sont imposables à l’IR (impôt sur le revenu) au taux de 19 %. Elles sont également soumises aux prélèvements sociaux.

Comment vendre des parts de SCPI ?

La vente des parts de SCPI dépend de la forme juridique adoptée par la société. Lorsqu’il s’agit d’une SCPI à capital fixe, l’associé vendeur doit adresser un formulaire de vente à la société de gestion tout en y indiquant le nombre de parts à céder et le prix de vente espéré. 

Dans une SCPI à capital variable, l’associé vendeur transmet une demande de remboursement à la société de gestion.

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