Type de société connaissant actuellement un franc succès, la Société Civile Immobilière (SCI) offre très peu de contraintes lors de sa création. Elle permet surtout à ses associés de tirer de sérieux avantages. Découvrez dans cet article notre dossier sur la SCI.
Comprendre le fonctionnement d’une SCI
Spécifiquement créée pour l’administration d’un ou plusieurs biens immobiliers, la SCI est une société qui peut avoir différents objectifs. Son objectif premier est de générer des bénéfices sur la gestion d’un immeuble. Elle peut aussi avoir pour objectif la détention et la gestion d’un parc immobilier.
D’un point de juridique, la Société Civile Immobilière peut se définir comme une structure juridique constituée d’au moins deux personnes, ayant chacune le statut d’associé, et chargée de gérer un patrimoine immobilier.
Ainsi, la SCI présente les principales caractéristiques ci-après :
- elle possède un objet social immobilier ;
- elle compte au minimum deux associés (personnes physiques ou morales) ;
- elle possède un capital social minimum de 1 euro ;
- elle est, par principe, soumise au régime de l’impôt sur le revenu, mais les associés peuvent faire l’option du régime de l’impôt sur les sociétés ;
- la responsabilité des associés est illimitée.
Le fonctionnement d’une SCI est relativement simple, les clauses principales sont déterminées par les statuts de la société. En effet, la rédaction des statuts est particulièrement libre. Chacun des associés contribue au capital social en apportant un bien immobilier ou faisant un apport en numéraire.
Le plus souvent, les apports sont en proportions inégales. Le but, objectif social, est de mettre en commun un patrimoine immobilier dont la gestion sera confiée à une tierce personne, le gérant, personne physique ou morale.
Sous le contrôle du gérant de la SCI, les associés administrent le patrimoine immobilier constitué qui appartient à la société. Chacun des associés détient des parts sociales dont il peut disposer à sa convenance, mais n’est pas à titre personnel le propriétaire des biens entrant dans le patrimoine de la SCI.
Toutefois, pour assurer le bon fonctionnement de la société, certaines clauses et mentions doivent impérativement apparaître dans les statuts de la SCI. Visant à éviter les situations de blocage, ces clauses et mentions portent principalement sur :
- l’étendue des prérogatives et du mandat du gérant ;
- la périodicité des assemblées et les règles relatives à la majorité lors des votes ;
- les clauses spéciales relatives aux ventes ou échanges de parts ;
- les clauses relatives aux conditions d’entrée et de sortie de la société.
Dans la pratique, le gérant de la SCI est chargé de la gestion quotidienne des immeubles composant la société, tandis que les associés ont le pouvoir de décisions sur les questions les plus importantes.
Enfin, au décès d’un des associés, les parts sociales qu’il détenait entrent dans sa succession et sont dévolues à ses héritiers.
Si vous êtes dans le cas ou vous faites malheureusement face à cette situation, nous pouvons vous conseiller pour aider à appréhender les évènements avec sérénité.
Transmission de parts sociales en cas de décès : les règles générales
Très souvent, les statuts d’une SCI ne prévoient pas, de façon explicite, le règlement des situations dans lesquelles l’un des associés décède. Le principe est que les parts sociales de l’associé disparu reviennent à ses héritiers, et la SCI continue son fonctionnement avec ces derniers.
Lorsque les statuts de la Société Civile Immobilière n’ont rien prévu, il n’est requis aucun agrément de l’assemblée générale de la SCI avant l’intégration des héritiers à la société.
En revanche, les statuts peuvent prévoir des restrictions à l’entrée des héritiers dans la société. Lorsqu’il y a une clause d’agrément dans les statuts de la SCI, l’entrée des héritiers de l’associé décédé doit faire l’objet d’un débat et d’un vote en Assemblée générale avec les associés.
Les modalités de transmission
Ce sont les statuts qui prévoient les clauses relatives à la transmission des parts sociales des héritiers d’un associé décédé d’une SCI. Lorsque les statuts n’ont rien prévu, les parts sociales de l’associé décédé sont transmises suivant sa succession.
En revanche, lorsque les statuts prévoient des clauses d’agrément, l’Assemblée générale des associés doit impérativement tenir une session afin de discuter de la modification des statuts. Elle portera sur le remplacement du nom de l’associé décédé par celui de ses héritiers. La résolution de modification de statut est soumise au vote, et les résultats de ce vote déterminent l’entrée ou non des nouveaux associés.
Les droits des héritiers sur les parts sociales
Lorsque les statuts de la SCI ne prévoient aucune clause d’agrément, les héritiers ont le droit à une intégration tacite dans la Société. Cela est valable tant qu’il n’est pas soulevé une opposition à la participation d’un nouvel associé aux décisions de la SCI.
Le délai est de trois mois à compter de la notification du décès de l’associé. Si aucune contestation n’est formulée à son expiration, l’intégration des héritiers est actée.
Par contre, lorsqu’une clause d’agrément est contenue dans les statuts et que le vote de l’Assemblée générale est sanctionné par un refus d’intégration, les associés survivants ont deux possibilités.
- Ils peuvent acquérir les parts de l’associé décédé ;
- Ils peuvent faire absorber ses parts par la SCI.
Il en est de même lorsque les héritiers eux-mêmes décident de refuser d’entrer dans la SCI. Quel que soit le cas de figure, les associés survivants doivent verser aux héritiers une indemnité égale à la valeur des parts sociales, estimée à la date du décès de l’associé. Elle doit être versée même si les héritiers refusent d’entrer dans la SCI.
Ce versement doit être effectué par les acquéreurs des parts ou (en cas d’absorption par la SCI) par la société elle-même. Dans ce dernier cas, il est procédé à un rachat des parts par la Société Civile Immobilière et à une diminution du capital de la société.
Les conséquences fiscales de la transmission de parts sociales en cas de décès
Le décès d’un associé entraîne naturellement une succession, et ses parts sociales seront réparties entre ses héritiers. Cette succession a des conséquences fiscales lors de la transmission des parts sociales.
Droits de succession et abattements
Les droits de succession des parts d’une SCI sont déterminés en fonction de la qualité de l’héritier. Le montant de ces droits peut même atteindre jusqu’à 60 % de la valeur du patrimoine.
Par exemple, un enfant peut avoir à payer entre 5 et 45 % des droits de succession en fonction de la valeur du patrimoine. De même, dans le cadre d’une succession de parts sociales d’une SCI, un abattement est appliqué sur les droits de succession. Cet abattement se fait en fonction de la qualité de l’héritier.
Cas particulier
Il existe le cas particulier de la donation de parts d’une SCI qui vise à la réduction du coût fiscal de la transmission. En effet, cette opération, portant uniquement sur les parts sociales (et non sur le patrimoine), s’effectue avec réserve d’usufruit.
Ainsi, les parts en question ne se transmettent qu’après le décès de l’associé donateur. Ce type d’opération bénéficie aussi d’un abattement fiscal.
FAQ sur la transmission de parts sociales en cas de décès dans une SCI
Comment sont évaluées les parts sociales d’une SCI pour la transmission ?
Pour estimer la valeur des parts sociales d’une SCI, on se base sur différents critères, notamment :
- la valeur du patrimoine immobilier ;
- la quote-part du passif ;
- la valeur de l’amortissement ;
- le bénéfice net réalisé.
Peut-on refuser l’héritage des parts sociales d’une SCI ?
Oui, les héritiers ont la possibilité de refuser de recevoir les parts sociales d’une SCI en héritage.
Quelles sont les obligations des héritiers concernant les dettes de la SCI ?
La responsabilité des associés de la SCI est non solidaire. En d’autres termes, ils sont responsables des dettes à la hauteur de la quote-part qu’ils détiennent dans le capital. Ainsi, les héritiers d’une SCI sont responsables des dettes de la SCI uniquement à la hauteur des parts sociales qu’ils ont obtenues en héritage.
Comment se passe la gestion de la SCI après le décès d’un associé ?
Lors du décès d’un associé, la SCI est liquidée et la part qui devrait lui revenir entre dans sa succession. Les actifs restants sont redistribués entre les associés survivants proportionnellement à leur quote-part.
