La donation est un acte établi devant un notaire et par lequel une personne transmet un bien immobilier, de son vivant et à titre gratuit, à une autre personne. Dans ce type de transfert de propriété, la personne qui donne le bien est appelée donateur et celui qui reçoit est le donataire.
Par la donation en nue-propriété, le donateur peut continuer à jouir des fruits du bien transféré, devenant donc l’usufruitier. Le donataire, quant à lui, devient le nu-propriétaire du bien.
Nous vous proposons dans cet article de décortiquer ce type de transaction entre vifs.
Comprendre la donation en nue-propriété et l’usufruit
La particularité d’une donation en nue-propriété réside en ce que le donateur, l’usufruitier du bien, continue de jouir de ses droits sur le bien immobilier jusqu’à sa mort. À défaut, la conservation des droits d’usufruitiers accordée au donateur peut s’arrêter à une date prédéfinie dans le contrat de donation. Ce n’est qu’à ce moment que le donataire récupère la pleine propriété.
Définition et principes de base
Dans la pratique, la donation en nue-propriété concerne, pour la plupart des cas, un bien immobilier. Ce dernier devient partie intégrante du patrimoine du nu-propriétaire qui dispose des murs.
En retour, l’usufruitier a le droit d’occuper le bien immobilier et même de percevoir des revenus locatifs s’il décide de le mettre en location. Ce droit d’usufruit, qui est conservé par le donateur, s’éteint à sa mort. Il faut préciser que dans certains cas, le droit d’usufruit s’éteint à une date prédéfinie. Ce n’est qu’à cette échéance que le donataire peut jouir de la pleine propriété du bien immobilier objet de la donation en nue-propriété.
Particularités
Si en général la donation en nue-propriété porte sur un bien immobilier, ce type de transfert de propriété peut se faire sur d’autres types de biens comme les véhicules ou encore les bijoux.
Dans ces cas, c’est le même système qui s’applique. En effet, le donateur conserve l’usufruit du bien jusqu’à une date prédéfinie ou jusqu’à son décès, tandis que le donataire reçoit la nue-propriété. La donation en nue-propriété peut aussi porter sur des œuvres d’art.
Les avantages de la donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit
Procéder à une donation en nue-propriété représente un moyen avantageux de transfert de bien. En l’occurrence, cette opération présente des avantages aussi bien pour le donateur que pour le donataire.
Pour le donateur
Principalement, la donation en nue-propriété est réalisée afin d’anticiper une succession, en minimisant les frais de succession au moment de la transmission du patrimoine.
Si ce mécanisme de transfert de propriété est le plus apprécié et utilisé pour les biens immobiliers, c’est principalement parce qu’il s’agit d’un moyen qui permet de réduire l’assiette de la succession.
Pour le donataire
Le donataire peut également profiter d’avantages intéressants. En effet, au moment où il entre en possession du bien en pleine propriété, les impositions afférentes aux droits de donations ne concernent que la nue-propriété. Ce qui représente une valeur bien moins élevée que lorsqu’il s’agissait d’une imposition en pleine propriété, puisqu’il n’y a aucun droit à payer sur le montant de l’usufruit.
Ainsi, le nu-propriétaire bénéficie d’une franchise d’impôt lorsqu’il récupère la pleine propriété du bien, ce qui représente un avantage fiscal considérable.
Fiscalité et droits de donation
Le calcul de la valeur de nue-propriété est en fonction de l’âge de l’usufruitier. Ainsi, plus le titulaire est vieux, plus la valeur de l’usufruit sera moindre. Inversement, un titulaire plus jeune verra la valeur de l’usufruit beaucoup plus élevée. En conséquence, il est plus indiqué de procéder à une donation en nue-propriété assez tôt afin de bénéficier des frais de donation faibles.
Les abattements et les droits de donation
Lors d’une mutation à titre gratuit, le donateur doit verser des droits de donation au fisc. Comme mentionné plus haut, ces droits ne sont pas calculés sur la valeur de la pleine propriété. Ils sont, au contraire, déterminés sur la base de celle de la nue-propriété. Cela réduit considérablement la somme à verser.
Il est ainsi appliqué un abattement sur le montant des droits de donations. Défini selon un barème fixe, il est fonction d’un élément principal. Il s’agit du lien de parenté existant entre le donateur et le donataire.
| Lien de parenté | Montant de l’abattement (en euros) |
| enfants vivants ou représentés | 100 000 |
| petits enfants | 31 865 |
| époux et partenaires PACS | 80 724 |
| frères et sœurs | 15 932 |
| parents jusqu’au 4e degré | 7 967 |
| parents au-delà du 4e degré ou aucun lien de parenté | 1 594 |
Barème de l’usufruit de la nue-propriété
Tout comme il existe un barème fixe pour l’abattement des droits de donations, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est fixée selon un barème. Ce dernier prend essentiellement en compte l’âge de l’usufruitier, en année révolue.
| Âge | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| inférieur à 21 ans | 90 % | 10 % |
| 22 – 31 ans | 80 % | 20 % |
| 32 – 41 ans | 70 % | 30 % |
| 42 – 51 ans | 60 % | 40 % |
| 52 – 61 ans | 50 % | 50 % |
| 62 – 71 ans | 40 % | 60 % |
| 72 – 81 ans | 30 % | 70 % |
| 82 – 91 ans | 20 % | 80 % |
| plus de 92 ans | 10 % | 90 % |
FAQ sur la donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit
Quelle est la différence entre nue-propriété et pleine propriété ?
La différence entre ces deux types de propriétés porte sur le droit de jouissance du bien. Ainsi, pendant que la pleine propriété est composée du droit de jouir des fruits du bien et d’en disposer, la nue-propriété est le droit de disposer du bien, sans pour autant avoir le droit d’usufruit.
Comment se termine l’usufruit ?
L’usufruit se termine de quatre façons :
- à l’expiration de la période durant laquelle il a été accordé ;
- lorsque l’usufruitier reçoit la qualité de propriétaire ;
- par prescription trentenaire ;
- par la perte totale du bien pour lequel l’usufruit a été établi.
Quels sont les droits et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?
L’usufruitier est une personne qui dispose du droit de jouir d’un bien et d’en percevoir des fruits (revenus locatifs par exemple). Il a l’obligation d’entretien du bien sans toutefois l’aliéner ou le détruire.
Par contre, le nu-propriétaire jouit du droit de disposer du bien. Cependant, il a l’obligation de prévenir, dans certains cas d’obtenir l’accord de l’usufruitier avant de vendre, donner ou détruire le bien.
