La sous-location professionnelle est devenue une pratique de plus en plus répandue dans les grandes villes où l’accès à un logement abordable est devenu un défi majeur. Ce concept consiste à louer tout ou une partie de son logement à une tierce personne pendant une période donnée, tout en restant locataire principal. Cependant, la sous-location professionnelle soulève des questions importantes en termes de légalité et de praticité. Découvrez dans ce billet les avantages et inconvénients de la sous-location professionnelle, son cadre légal ainsi que des conseils pour réussir dans la sous-location professionnelle.
Qu’est-ce que la sous-location professionnelle ?
La sous-location professionnelle est une opération qui permet de mettre en location le logement dont vous êtes locataire dans l’optique d’en tirer un bénéfice.
Définition et principes de base
Également connue sous le nom de sous-louage, la sous-location professionnelle consiste pour un locataire à sous-louer une partie ou l’intégralité de son logement à une tierce personne. Celle-ci est connue sous le nom de sous-locataire pendant la période déterminée de la sous-location.
On ne peut parler de sous-location que lorsqu’il y a une compensation financière. Il s’agit d’une pratique de plus en plus courante dans les villes où la demande de logements abordables dépasse souvent l’offre disponible.
Le principe de base de la sous-location repose sur un contrat entre le locataire principal et le sous-locataire. Le locataire principal reste le seul locataire officiel du logement et reste responsable vis-à-vis du propriétaire du bien. Cependant, le sous-locataire occupe le logement et paie un loyer convenu avec le locataire principal.
En d’autres termes, le locataire principal devient à son tour le bailleur du sous-locataire et assume les responsabilités liées à la location. L’adjectif « professionnelle » est utilisé afin de désigner la sous-location en tant qu’activité de location génératrice de cashflow. Cette solution est tout à fait légale et encadrée par des règles spécifiques.
Les avantages et raisons de recourir à la sous-location professionnelle
La sous-location professionnelle présente de nombreux avantages et raisons convaincantes pour les locataires qui choisissent cette solution. Deux de ces principaux avantages sont la flexibilité et l’optimisation des coûts, ainsi que le partage des espaces et des ressources.
Flexibilité et optimisation des coûts
La flexibilité est un atout important en faveur de la sous-location. Pour les locataires qui ont besoin d’un logement temporaire ou qui ont une mobilité professionnelle fréquente, la sous-location offre une solution pratique. Plutôt que de s’engager dans un bail à long terme, la sous-location professionnelle permet de louer un logement pour une période précise, qu’il s’agisse de quelques semaines, de quelques mois ou d’une année. Cette flexibilité est particulièrement appréciée par les étudiants, les professionnels en déplacement ou les personnes en transition entre deux logements.
Au-delà de sa flexibilité, la sous-location professionnelle offre l’avantage d’optimiser vos coûts. Le fait de partager le loyer et les charges avec un sous-locataire permet de réduire considérablement les dépenses mensuelles liées au logement. De plus, le partage des charges telles que les factures d’électricité, d’eau et d’internet permet de répartir équitablement les dépenses.
Partage des espaces et des ressources
Un autre avantage majeur de la sous-location est le partage des espaces et des ressources. Lorsque vous sous-louez une partie de votre logement, vous pouvez tirer parti des espaces inutilisés, tels qu’une chambre supplémentaire, un sous-sol ou un grenier. Ces espaces peuvent être utilisés de manière productive pour générer des revenus.
L’utilisation en commun des équipements de cuisine, de la buanderie ou d’autres ressources permet un partage plus efficace des installations.
Cadre légal et réglementation de la sous-location professionnelle
Il est important de connaître le cadre légal entourant la sous-location afin d’éviter tout problème juridique ou administratif. Voici quelques conditions indispensables à respecter pour une sous-location légale.
L’accord du propriétaire et les conditions du bail
Avant de réaliser une sous-location, il est essentiel d’obtenir l’accord écrit du propriétaire ou du bailleur. En effet, la plupart des contrats de location exigent le consentement préalable du propriétaire pour toute sous-location. Il est recommandé de communiquer avec le propriétaire par écrit, en lui exposant clairement votre intention de sous-louer une partie ou la totalité du logement.
Il convient également de vérifier les conditions du bail concernant la sous-location. Par exemple, le bail peut préciser la durée maximale de la sous-location, les obligations du locataire principal envers le sous-locataire ou encore la nécessité de fournir des informations sur le sous-locataire potentiel au propriétaire.
Les démarches administratives à réaliser
Outre l’accord du propriétaire, il existe certaines démarches administratives à accomplir pour une sous-location sans litige. Découvrez les étapes à prendre en compte.
Informer son propriétaire
Une fois que vous avez obtenu l’accord écrit du propriétaire, informez-le officiellement de votre projet de sous-louer le logement. N’oubliez pas de renseigner les informations comme la durée de la sous-location, le montant du loyer et les coordonnées du sous-locataire.
Établir un contrat de sous-location
Pour formaliser la relation entre le locataire principal et le sous-locataire, il est recommandé de rédiger un contrat de sous-location. Ce contrat devrait inclure les termes et conditions de la sous-location, tels que la durée, le montant du loyer, les responsabilités des parties et les éventuelles restrictions imposées par le propriétaire.
Respecter les réglementations locales
Certaines régions ont des lois spécifiques régissant cette pratique, telles que les limites sur la durée de la sous-location ou l’obligation d’obtenir une autorisation officielle des autorités compétentes. Pour vous lancer en tant que sous-loueur professionnel, vous aurez besoin de vous déclarer au greffe du tribunal et à la mairie s’il s’agit d’une sous-location courte durée.
Informer les services publics et les assurances
Vous pouvez aussi informer les services publics tels que les compagnies d’électricité, d’eau et d’internet du changement de situation lié à la sous-location. Assurez-vous également que votre assurance habitation couvre la sous-location, et informez votre assureur de cette nouvelle configuration.
Les risques et inconvénients de la sous-location professionnelle
Le non-respect des conditions précitées vous expose à de nombreux risques. Il s’agit des conséquences juridiques en cas de sous-location interdite et des tensions et conflits qui peuvent découler de cette situation.
Sous-location interdite et conséquences juridiques
Dans de nombreux cas, la sous-location est strictement interdite par le contrat de location initial. Si vous décidez de sous-louer sans l’autorisation préalable du propriétaire, vous vous mettez sous le coup de potentielles conséquences juridiques.
En effet, sans cet accord, vous prenez le risque de voir votre bail être annulé par le propriétaire, qui peut aussi exiger des dommages et intérêts. Qui plus est, vous pouvez encourir des sanctions pénales.
La sous-location interdite peut conduire à la perte de tous vos droits et à l’impossibilité de faire une demande d’allocation logement ou LocaPass. Elle ne présente aucune garantie en cas de sinistre ou si le bien est dégradé.
Gestion des conflits et responsabilités
La sous-location professionnelle peut entraîner des conflits et des tensions entre le locataire principal et le sous-locataire. Pour cette raison, il importe de situer les responsabilités des deux parties en vue d’une bonne gestion des différends.
Cela dit, en tant que locataire principal, vous demeurez responsable envers le propriétaire de l’appartement ou de la maison que vous sous-louez. Cela signifie que si votre sous-locataire ne paie pas le loyer, vous devrez quand même vous acquitter de cette obligation. En cas de dommages causés par celui-ci, vous serez responsable des réparations et des coûts associés.
Pour une sous-location pacifique, établissez des attentes dès le départ et abordez les problèmes ou les préoccupations dès qu’ils surviennent. Un dépôt de garantie de la part du sous-locataire peut vous protéger financièrement pour couvrir les éventuels dommages ou impayés.
Pour gérer un conflit entre vous et votre sous-locataire, il existe deux solutions, du recours à l’amiable avec l’aide d’un médiateur à la procédure judiciaire, si le différend est trop sérieux.
Comment mettre en place une sous-location professionnelle ?
En théorie, il est impossible de générer du revenu en sous-louant. Cela n’est admis qu’à la condition de créer une solution « professionnelle ».
Rédaction d’un bail spécifique et respect des conditions légales
Avant de passer à une activité de sous-location professionnelle, vous devez impérativement mettre en place un bail spécifique, dit bail « professionnel ». Pour en profiter, vous avez l’obligation de le faire rédiger par un avocat fiscaliste afin d’avoir les bases légales pour louer plus cher que le montant du prix du loyer.
Vous êtes tenu de déclarer les revenus issus de la sous-location et donc de constituer une société de type SA, SAS ou SARL qui aura la charge de la gestion du ou des bien(s) en sous-location. Le document rédigé par l’avocat doit tenir compte des conditions financières, des modalités de sortie et inclure une clause de résiliation signifiant explicitement un délai de préavis à respecter.
Les modes d’exploitation possibles en sous-location
En fonction des besoins et des préférences des parties, il est possible d’envisager plusieurs modes d’exploitation d’une sous-location. Retrouvez les différents modes possibles.
La sous-location à court et la sous-location à long terme
Certaines personnes choisissent de louer leur logement en courte durée, que ce soit quelques mois, quelques semaines, quelques jours ou encore à la nuitée. À ce titre, vous pouvez proposer votre logement sur des plateformes de location à court terme comme Airbnb, Booking.com…
Dans d’autres cas, la sous-location à long terme peut être préférée. Cela se produit lorsque le locataire principal souhaite établir un accord de sous-location sur une période prolongée, généralement d’un an ou plus.
La sous-location totale et la sous-location partielle
La sous-location totale, comme son nom l’indique, est un mode d’exploitation consistant à sous-louer l’intégralité du logement à une tierce personne. Cela peut être approprié lorsque le locataire principal n’occupe pas le logement sur une période longue ou lorsqu’il souhaite générer du cash-flow en louant son logement.
À l’opposé, la sous-location partielle s’avère être un mode d’exploitation avec un haut niveau de rentabilité. Dans ce cas, si le bien est spacieux, le locataire le divise en plusieurs parties et les sous-loue à différents sous-locataires dans le but d’accroître les loyers perçus et de générer une plus-value.
Les taxes et charges financières liées à la sous-location professionnelle
Maintenant que vous avez connaissance des modes d’exploitation à votre portée, il est temps de comprendre les implications financières associées lorsque vous sous-louez un bien.
TVA et autres taxes applicables
La fiscalité d’une sous-location est similaire à celle d’une location classique. Les revenus générés par la sous-location, après déduction des abattements légaux, sont ajoutés au revenu fiscal de référence du locataire principal. Il faut préciser qu’à l’exception des prestations para-hôtelières telles que l’accueil, le linge, le nettoyage et les petits déjeuners, la sous-location en courte durée d’un bien n’est pas assujettie à la TVA.
Même principe pour la taxe d’habitation, vous n’avez pas à en payer avec sous-location en courte durée. Néanmoins, vous serez tenu de verser une taxe séjour à la commune pour chaque nuitée. Ce montant est réglé par le client et reversé tous les trimestres.
Par contre, si la réservation se fait via une plateforme comme Airbnb, cette taxe n’est pas à déduire. C’est le rôle de la plateforme, qui va ensuite la reverser directement. Enfin, s’il s’agit d’une sous-location meublée avec un contrat classique, ce sont les sous-locataires qui paient directement la taxe d’habitation.
Gestion des coûts et optimisation du budget
Assurez-vous, au préalable, de faire une évaluation détaillée des coûts associés à la sous-location. Ces éléments vous permettront de déterminer le montant à facturer à votre sous-locataire. Outre la nécessité de rédiger un contrat clair et transparent, il existe d’autres moyens d’optimiser votre budget.
Pour ce faire, il est conseillé de mettre en place des mesures d’économie d’énergie. Encouragez l’utilisation responsable de l’électricité, du chauffage et de la climatisation pour réduire les factures énergétiques. Vous pouvez aussi penser à négocier avec le propriétaire pour obtenir une réduction du loyer initial ou pour partager les charges financières supplémentaires liées à la sous-location.
Astuces et conseils pour réussir dans la sous-location professionnelle
La sous-location professionnelle est un excellent moyen pour générer du cash-flow grâce à la location courte durée sans être propriétaire. Pour réussir, voilà quelques conseils et astuces à mettre en pratique.
Trouver un logement adapté et négocier avec le propriétaire
Lorsque vous recherchez un logement à sous-louer, tenez compte des critères qui correspondent à vos besoins spécifiques. Pensez à la taille du logement, à l’emplacement, aux commodités et à votre budget. Utilisez les sites web de petites annonces ou sollicitez les services d’une agence immobilière.
Si le logement vous convient, partez alors à la rencontre du propriétaire. Cela vous permettra non seulement de pouvoir optimiser le budget, mais aussi à vous assurer que vous respectez bien les règles établies pour ne pas être pénalisé plus tard.
Solutions pour alléger le budget initial
Votre budget, pour vous lancer dans la sous-location, doit prévoir bon nombre de choses comme le rafraîchissement général du bien, le mobilier, la déco, les équipements et appareils électroménagers. À ces coûts potentiels, il faut greffer le paiement d’une caution (pouvant aller à 2 mois de loyer) ainsi que le premier mois de loyer.
Il existe bien des astuces pour alléger ce budget. Par exemple, vous pouvez opter pour un bien déjà meublé ou encore recourir à un logement équipé. Dans le premier cas, vous n’avez pas à investir dans les meubles et dans le second, vous n’affectez aucun montant à l’équipement.
Cependant, il existe une alternative à ces deux solutions. Elle consiste à trouver un bien nu et à faire porter le budget investissement au propriétaire. Cela constitue une véritable source d’économie.
