Vous disposez d’un bien immobilier que vous souhaitez mettre en location pour bénéficier de revenus passifs ? Sachez que vous avez la possibilité de faire une location meublée de votre bien suivant deux différentes sortes de régimes. En effet, vous pouvez devenir un Loueur Meublé Professionnel ou un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Chacun de ces statuts juridiques prévoit des avantages fiscaux, mais impose également des obligations aux loueurs.
Découvrez dans cet article le régime de la LMNP.
LMNP réel : qu’est-ce que c’est ?
Une Location Meublée Non Professionnelle est le statut juridique dédié aux propriétaires de logements meublés dont le montant total des loyers perçus est de moins de 23 000 euros l’année. Il concerne également la location en meublé pour les particuliers et dont les revenus générés par la location n’excèdent pas la moitié des revenus du particulier.
Ouvert à tous les contribuables français souhaitant préparer leur retraite, la LMNP est une solution pour devenir propriétaire d’un bien meublé. Il ne faut pas oublier que la Location Meublée Non Professionnelel est un investissement à long terme, dont la finalité est de conserver le bien immobilier. Ainsi, au fil des années le logement peut connaître une bonne valorisation.
Techniquement, grâce au statut de la LMNP, vous pouvez bénéficier de revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA. Toutefois, il faut préciser que cette possibilité n’est offerte que si vous achetez un bien immobilier neuf.
Existant depuis le début des années 50, le statut de LMNP permet une très bonne optimisation fiscale pour toute personne voulant investir dans l’immobilier meublé. Historiquement, la LMNP constitue même la plus ancienne des niches fiscales créées en France, que les différents gouvernements qui se sont succédé aient touchées.
Les conditions pour bénéficier du régime réel en LMNP
Si vous désirez, en tant que particulier, de profiter des avantages du statut de LMNP, il vous faut respecter certaines conditions d’éligibilité. Elles touchent tant le type de bien, les revenus locatifs que votre personne.
S’agissant du type de bien immobilier, différentes sortes de logements peuvent être soumis au régime de la LMNP. Il s’agit entre autres de résidence :
- d’affaire ;
- de tourisme ;
- étudiante ;
- pour personnes âgées.
De même, les EHPAD et biens immobiliers classiques peuvent être soumis au statut de Location Meublé Non Professionnelle.
Concernant les revenus locatifs, l’ensemble des loyers générés par la location ne doivent pas excéder 23 000 euros par an (TTC) si vous voulez bénéficier des avantages du statut de LMNP. De plus, ces revenus ne doivent pas constituer la principale activité génératrice de revenus du bailleur. Puisqu’il n’est pas un loueur en meublé professionnel, ses revenus locatifs ne doivent pas dépasser le plancher du foyer fiscal.
Enfin, le statut de LMNP est ouvert à tous les contribuables français sous les conditions :
- d’être un propriétaire particulier ;
- de ne pas faire de l’activité de location sa principale source de revenus ;
- de déclarer son activité au CFE ;
- de procéder à la déclaration officielle de ses revenus locatifs.
Les différences entre le régime réel simplifié et le régime réel normal en LMNP
Lorsque vous êtes éligible pour le statut de LMNP, vous avez, en fonction de votre situation, deux options fiscales. Ainsi, vous pouvez déclarer les revenus que vous rapportent les loyers des locations meublées selon le régime réel simplifié ou le régime réel normal. Ces deux régimes se distinguent principalement par le montant des revenus locatifs hors taxe générés l’année, d’une part, et des obligations déclaratives et comptables d’autre part.
Ce régime simplifié est applicable lorsque votre chiffre d’affaires, pour les activités de prestations de services, est dans la fourchette de 72 000 et 238 000 euros. De même, lorsque vous menez principalement des activités de ventes, vous pouvez être soumis à ce régime fiscal lorsque votre chiffre d’affaires est compris entre 170 000 et 789 000 euros.
Dans le régime réel simplifié, vous pouvez être soumis à des exigences comptables et administratives beaucoup moins contraignantes. Dans le régime réel simplifié, vous relevez du régime micro-BIC, et le montant de vos charges à déduire ne sera pas calculé avec précision. Il est juste opéré un abattement forfaitaire de 50 %.
En revanche, dans le régime réel LMNP, il est calculé la différence entre les recettes locatives et les dépenses d’investissement que vous avez effectuées. En conséquence, ce n’est que le résultat positif de cette différence que vous allez déclarer lors de votre déclaration annuelle de revenus.
Ainsi, le régime réel LMNP vise à faire diminuer l’assiette grâce aux charges réelles, obtenues suite à un calcul précis sur la base de pièces justificatives (factures et autres).
Les avantages du régime réel en LMNP
Dans la grande majorité des cas, le régime fiscal réel en LMNP est beaucoup plus avantageux que celui du micro-BIC. En effet, il est beaucoup plus fréquent de voir des cas où les charges et amortissements déductibles font plus de la moitié du chiffre d’affaires. En conséquence, il devient plus avantageux pour un loueur LMNP de déterminer avec précision le montant des charges déductibles afin d’avoir un meilleur taux d’abattement que les 50 % forfaitaires.
Les charges déductibles en LMNP réel
Les charges qui peuvent faire l’objet de déduction dans le régime fiscal réel en LMNP concernent toutes les dépenses opérées et ayant un lien avec l’exploitation du logement mis en location meublée. Toutefois, songez toujours à bien garder toutes les factures et pièces justificatives de toutes les dépenses. Aussi, doivent-elles être à une date ultérieure à la mise en location, en meublé non professionnel, du bien.
Les principales charges déductibles en LMNP réel sont généralement :
- les frais de téléphones, d’eau, d’internet, d’électricité et autres charges fixes ;
- la police d’assurance du logement. Il peut s’agir de l’assurance en tant que propriétaire non occupant ou l’assurance pour loyers impayés ;
- les différentes taxes (taxe d’habitation, taxe foncière) et la contribution foncière des entreprises (CFE) ;
- les charges de copropriété, hormis les dépenses liées aux travaux ;
- les dépenses de petites réparations et d’entretien (dans la limite de 600 euros) ;
- les frais de notaires ;
- les honoraires de l’agence immobilière ;
- les intérêts d’emprunts et frais de dossier ;
- les éventuels frais pour la publicité de la mise en location (annonces, impression d’affiches et inscription sur les sites de location).
L’amortissement en LMNP réel : principe et durée d’amortissement
Le régime réel en LMNP vous permet d’amortir la valeur du logement mis en location meublée. Ainsi, vous pouvez payer moins d’impôts sur les revenus de location. Techniquement, vous pouvez amortir l’immobilier sur une durée de 20 à 40 ans et les autres meubles et équipements sont amortis sur une durée de 5 à 7 ans.
Pour amortir le bien en LMNP, vous pouvez le décomposer afin de ventiler les composants du logement (gros œuvres, aménagement et même terrain) avec des durées spécifiques d’amortissement.
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Les obligations comptables et déclaratives en LMNP réel
Lorsque vous optez pour le régime fiscal en LMNP réel, vous êtes soumis à des obligations administratives, comptables et déclaratives. La déclaration, au régime réel, exige que vous teniez une comptabilité comme si vous gériez une entreprise.
Les obligations fiscales en LMNP réel : déclarations et paiements
Chaque année, votre déclaration fiscale relative à la LMNP en réel doit être transmise à l’administration fiscale. Votre déclaration fiscale doit comporter :
- le compte résultat, le bilan ainsi que les immobilisations, les provisions et les amortissements (la liasse 2033) ;
- la déclaration de résultat relative à l’impôt sur le revenu en BIC (la liasse 2031 ;
- la déclaration des revenus complémentaires (liasse 2042 C).
Il est à souligner que cette déclaration est obligatoirement télé-déclarée. Pour ce faire, vous pouvez procéder par deux moyens. Premièrement, vous avez la possibilité de passer par un prestataire agréé ou un comptable afin que ce dernier télé-transmette votre déclaration aux services des impôts. À défaut, vous pouvez vous-même procéder à la déclaration sur le site du fisc. Dans ce cas, vous trouverez le formulaire concerné dans la section « Professionnel ».
Les obligations comptables en LMNP réel : tenue de compte et facturation
Lorsque vous êtes en LMNP en réel, vous avez l’obligation de produire les pièces justificatives des dépenses afin de permettre leur déduction. En conséquence, toutes les pièces justificatives doivent être, au jour le jour, numérotées, classées et enregistrées dans des livres comptables.
Les pièces justificatives dont il s’agit sont :
- les factures ;
- les paiements ;
- les appels de loyers ;
- les encaissements.
Il faut noter qu’en dessous de 55 000 euros, vous avez la possibilité d’opter pour une comptabilité beaucoup plus simplifiée. Cette comptabilité consiste, en effet, à enregistrer les évènements à la date de paiement ou d’encaissement.
Elle peut être contenue dans un cahier de caisse dans lequel vous notez tout simplement vos différentes opérations, tout en précisant le mode de paiement.
LMNP réel : comment opter pour ce régime fiscal ?
Pour opter pour le régime réel LMNP, vous devez remplir certaines démarches administratives préalables. Tout d’abord, lorsque vous êtes nouvellement inscrit, vous devez remplir le formulaire P0I et le déposer au greffe du tribunal de commerce afin d’être déclaré en tant que LMNP. Ensuite, l’administration fiscale va vous délivrer votre numéro SIRET, indispensable pour procéder à vos déclarations LMNP en réel.
La procédure pour passer du régime micro-BIC au régime réel en LMNP
Lorsque vous êtes déjà sous le régime de la LMNP en réel simplifié (micro BIC) il vous est possible de passer en régime réel normal. Pour ce faire, il suffit de faire une demande de levée d’option.
Valable pour un an renouvelable par tacite reconduction et pour la même durée, l’option du régime réel normal se fait par une lettre, par courrier recommandé avec accusé de réception.
La date limite de bascule pour opter pour le régime réel en LMNP
Pour procéder à un changement de régime fiscal LMNP, vous devez envoyer votre demande de levée d’option avant le mois de mai. Adressez cette lettre aux services des impôts du ressort territorial de votre bien mis en location meublée.
Conclusion : est-ce intéressant d’opter pour le régime réel en LMNP ?
En somme, le régime fiscal de la LMNP présente beaucoup d’avantages intéressants en 2023. Toutefois, ce statut renferme tout aussi bien quelques insuffisances qu’il convient de relever.
Les avantages fiscaux et financiers du régime réel en LMNP
Lorsque vous optez pour le régime fiscal réel en LMNP, vous pouvez bénéficier de plein d’autres avantages, même lorsque vous ne dépassez pas le plafond du micro-BIC. Entre autres avantages, vous pouvez bénéficier de :
- une réduction d’impôts sur les honoraires comptables, si vous décidez d’adhérer à un Centre de Gestion Agréée (CGA) ;
- une récupération de TVA sur le prix d’acquisition. Cette possibilité est uniquement offerte lorsque vous achetez votre bien meublé neuf, dans une résidence de services.
Les inconvénients du régime réel en LMNP et comment les minimiser
Bien évidemment, le régime réel en LMNP n’a pas que des avantages. Premier inconvénient, le régime réel présente plus de risques qu’un régime réel simplifié. En effet, le régime réel expose le loueur LMNP aux risques de non-renouvellement du bail et aux montages patrimoniaux beaucoup plus compliqués.
Aussi, le régime réel normal peut vous entraîner dans des situations d’absence de liquidité. Par exemple, lorsque vous investissez en LMNP dans des résidences avec services, vous avez plus de mal à revendre ce type de bien que lorsqu’il s’agit d’un logement classique.
