L’achat revente immobilier est une opération qui consiste à acheter un bien immobilier et le revendre le plus rapidement possible avec pour but d’en dégager une plus-value financière. Il s’agit d’investissements de courts termes très prisés dans le domaine de l’investissement immobilier. L’acheteur-revendeur peut, dans ce cas, engager des travaux sur le bien acheté afin de le revendre à une valeur bien supérieure à l’achat. Puisqu’on a affaire à des transactions financières, l’achat revente immobilier est soumis à des contraintes réglementaires qu’il vous faut connaître avant de vous lancer. Retrouvez dans ce billet, toutes les informations utiles à connaître sur l’achat revente immobilier. Détails !
Comment débuter dans l’achat revente immobilier ?
Si votre objectif est de réaliser des plus-values grâce au système d’acquisition et de revente de biens immobiliers, vous devez passer ces 3 différentes étapes avant de débuter.
Connaître la situation du marché
Bien connaître le secteur dans lequel vous allez investir est primordial pour la réussite de votre projet d’achat revente immobilier. Pour correctement analyser la situation du marché local, concentrez votre attention sur :
- L’évolution des prix des logements dans le secteur (sur les 5 dernières années) ;
- La disponibilité et la proximité des transports en commun ;
- La disponibilité et la proximité de centres commerciaux ou d’établissements scolaires ;
- Les particularités de l’environnement immédiat du logement.
Bien sûr, cette liste n’est pas complète et doit d’être adaptée au profil de votre acheteur cible. La mise en commun de tous ces éléments vous aidera à bien négocier le bien à l’achat afin de proposer un juste prix à vos futurs acheteurs.
Définir un montant et un mode de financement
Le montant ainsi que le mode de financement sont le cœur de votre projet d’achat revente immobilier. Il n’est pourtant pas si facile de définir un budget précis pour l’achat ou encore de déterminer comment le financer proprement. Sans ces deux éléments, votre projet immobilier n’est qu’hypothétique.
Le montant de financement doit comprendre non seulement le montant du bien à l’achat, mais aussi les frais de notaire, de garantie, de dossier, les diagnostics immobiliers, le montant des travaux… Vous n’aurez déterminé le budget global de votre projet qu’une fois avoir additionné tous ces points.
Pour ce qui est du mode de financement, vous avez plusieurs possibilités. Lorsque vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez solliciter un prêt relais. Autrement, un prêt classique suffira avec même la possibilité de demander un financement à 110 % de votre prêt si votre banque offre cette option. Afin de choisir au mieux votre budget d’emprunt, présentez votre dossier auprès de plusieurs banques ou faites appel à un courtier qui saura vous guider et vous conseiller dans vos démarches.
Revendre votre bien
Maintenant que vous avez acheté votre maison ou votre appartement et réalisé les travaux de rénovation nécessaires, il est temps de penser à sa revente. Plusieurs options s’offrent à vous à ce stade. Vous pouvez soit revendre le bien vous-même soit confier cette tâche à un agent immobilier professionnel. Dans le premier cas, même s’il est vrai que vous vous faites des économies, vous investissez beaucoup de votre temps. Dans le second, l’intervention d’un professionnel vous décharge d’un certain nombre de démarches comme les visites immobilières, la gestion de l’annonce sur les différentes plateformes, etc.
Quel statut choisir pour l’achat-revente ?
Tel que nous venons de le constater, un projet d’achat revente immobilier nécessite de la préparation. Cela implique également d’être suffisamment à l’aise avec votre statut juridique si vous voulez vous professionnaliser dans cette activité. Au fait, lequel faut-il choisir selon votre situation ? Voici quelques éléments de précision.
La micro-entreprise
Le statut de micro-entreprise est prisé notamment en raison de sa simplicité. Il lui est appliqué une comptabilité de trésorerie et il a également l’avantage d’être rapide à lancer. Cependant, le statut de micro-entreprise n’est pas ce qui se fait le mieux dans le domaine des transactions d’achat revente immobilier. Il n’est pas possible de se protéger à titre personnel en tant qu’entrepreneur, et le chiffre d’affaires est, quant à lui, plafonné à 176 200 €. Un montant très limité dans le cadre d’une activité immobilière.
Qui plus est, l’ensemble des coûts relatifs aux travaux engagés au sein de la micro-entreprise sans oublier les diverses charges ne seront pas déduits par le fisc. Aussi, avec ce statut, l’entrepreneur fonctionne alors sous une franchise en base de TVA. Autrement dit, il est exonéré du paiement et de la déclaration de la TVA sur la totalité des ventes qu’il réalise.
Les sociétés commerciales
La société commerciale est le deuxième statut juridique utilisé pour des activités d’achat revente immobilier. On distingue différents types de sociétés commerciales : EURL, SASU, SAS et SARL. Les entrepreneurs souhaitant exercer seuls choisissent une EURL ou une SASU alors que ceux qui veulent s’associer entre eux optent pour une SARL ou une SAS.
Ces quatre statuts juridiques s’accordent tous parfaitement aux objectifs d’achat revente de biens immobiliers. D’abord, parce qu’ils permettent de limiter son engagement financier qu’à l’apport fourni lors de la création de la société. Ensuite, leur rédaction est moins rigoureuse et los charges sont déductibles. La valeur annuelle du CA n’est pas limitée comme dans une micro-entreprise. Enfin, ces statuts vous offrent la possibilité de choisir entre l’imposition sur les sociétés et l’imposition sur le revenu.
Quel type de fiscalité privilégier ?
La réalisation d’une plus-value financière sur vos transactions d’achat revente implique en principe une taxation par les pouvoirs publics. Jusqu’à quel pourcentage est-elle taxée ? Et quelles sont les exceptions à la taxation sur la plus-value d’une opération d’achat revente immobilier ?
Fiscalité de la revente d’un bien immobilier : quel pourcentage de plus-value ?
L’achat revente immobilier est une activité potentiellement lucrative. Pour une gestion optimale de votre trésorerie, il convient de connaître le pourcentage de taxe que vous devez au Service des Impôts.
Acheter des maisons et les revendre : quelle imposition ?
La plus-value dégagée sur l’achat revente immobilier est considérée comme un revenu, donc comme un gain financier. À ce titre, il lui est appliqué l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, majoré des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %, soit au total un pourcentage de 36,2 %.
Le vendeur du bien est également tenu au paiement d’une taxe supplémentaire si la plus-value d’un immeuble bâti dépasse la barre des 50 000 €. Cette taxe varie entre 2 % et 6 %. Il existe toutefois des moyens d’alléger l’imposition sur la plus-value d’une vente immobilière. Cette réduction est relative à la durée de détention du bien immobilier. Plus longtemps vous conservez un bien, moins vous paierez d’impôts.
Grâce à l’uniformisation du taux et de la cadence de l’abattement sur les plus-values, il possible de calculer soi-même la plus-value de sa résidence principale ou secondaire. Servez-vous d’un simulateur de plus-value immobilière en ligne pour aller plus vite.
Fiscalité de l’achat revente d’un bien immobilier : ces plus-values qui sont exonérées d’impôt
Il existe certaines ventes immobilières qui sont, par nature, exonérées d’impôts sur les plus-values, peu importe la durée de détention ou le type d’achat revente immobilier opéré. Il s’agit de l’exonération en cas de vente d’une résidence principale et certaines cessions de biens.
Exonération en cas de vente d’une résidence principale
Lorsque vous vendez votre résidence principale ainsi que ses dépendances, vous profitez d’une exonération d’impôt sur la plus-value réalisée sur cette vente. Il y a néanmoins une règle à respecter à ce niveau. En fait, il est nécessaire que vous revendiez votre ancien logement avant d’en acheter un nouveau et que vous déménagiez seulement après la revente, sinon votre ancienne résidence n’est plus considérée comme résidence principale.
La vente pourrait être maintenue si elle intervient dans un délai considéré comme « normal » à compter du déménagement, soit environ un an. Rappelons que ce délai a été depuis peu allégé par l’administration fiscale.
Si la plus-value générée par la vente d’une résidence secondaire est d’office imposée de 36,2 %, il existe une possibilité de bénéficier de la même exonération comme pour la vente d’une résidence principale. Pour cela, le vendeur doit ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente. Il doit avoir aussi utilisé tout ou partie de la vente pour s’acheter une résidence principale dans les 2 ans suivant la cession.
Taxe sur les biens immobiliers : ces cessions qui sont exonérées d’impôt
Comme pour la vente d’une résidence principale (ou pour quelques cas particuliers de la cession d’une résidence secondaire), on note plusieurs situations où la cession d’un bien immobilier peut être dispensée de taxe. Ainsi, la vente d’un bien immobilier est exonérée d’impôt si :
- La plus-value immobilière a été générée dans le cas d’une expropriation ;
- La maison ou l’appartement est conservé depuis plus de 30 ans ;
- Le bien fait l’objet d’un échange dans le cadre d’une opération de remembrement ;
- Le bien est cédé pour moins de 15 000 € ;
- Le bien est vendu à un organisme en charge du logement social ou à des particuliers qui s’engagent à réaliser des logements sociaux ;
- La maison ou l’appartement est vendu par des personnes âgées ou invalides de condition modeste ;
- Le logement concerné fait l’objet d’un droit de surélévation ;
- Le logement est sinistré.
Ce sont là des situations retenues par l’administration fiscale pour procéder à l’exonération sur la cession d’un bien immobilier.