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Démembrement

Définition

Plusieurs moyens permettent au contribuable d’alléger le montant des taxes, impôts et droits à verser à l’État. Chacun d’eux a sa spécificité. Zoom sur le démembrement, qui est une stratégie de séparation des droits liés à une propriété ou à une chose. Découvrez son principe et l’intérêt qui y est associé. 
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SOMMAIRE
démembrement de propriété

Principe du démembrement immobilier

La propriété correspond au droit de jouir et de disposer pleinement de biens qui nous appartiennent. La pleine propriété est, en effet, constituée de trois statuts distincts. Il y a l’usus qui correspond au droit de faire usage du bien, l’abusus qui désigne le droit de disposer du bien et le fructus correspondant au droit de jouir et de récolter les fruits produits par le bien.

Le démembrement immobilier permet de répartir ces trois attributs distincts de la pleine propriété d’un bien immobilier entre plusieurs personnes. Ainsi, celui qui hérite de l’abusus a le droit sur la nue-propriété du bien. Il ne peut jouir du bien lui-même, mais il peut le vendre ou le transmettre en héritage. L’usus et le fructus, à eux deux, constituent l’usufruit. Le titulaire de l’usufruit (l’usufruitier) a le droit de jouir du bien ainsi que des fruits qui y sont liés.

De ce fait, il peut le mettre en location ou en bail sans l’avis du nu-propriétaire. L’usufruitier jouit du bien jusqu’à sa mort ou jusqu’à expiration du délai contractuel convenu entre lui et le titulaire de la nue-propriété. À la fin de l’usufruit, le bien ayant été démembré rejoint la nue-propriété pour former la pleine propriété.

Démembrement : Usufruit et nue-propriété

Celui qui possède la pleine propriété d’un bien peut, à un moment, décider, pour diverses raisons, de se séparer de ses divers statuts et de procéder à un démembrement. Le bien est donc séparé en nue-propriété et en usufruit.

La nue-propriété

Celui qui possède la nue-propriété est appelé nu-propriétaire. À ce titre, il dispose du bien sans pour autant en jouir. Sur le plan fiscal, le bien n’apparait plus dans son patrimoine immobilier. Il n’a donc plus à payer de taxe pour ce bien. C’est une option qui peut se révéler intéressante pour ceux qui doivent payer l’impôt sur la fortune. Cependant, si le bien immobilier est une copropriété, le détenteur de l’abusus doit faire le versement des honoraires du syndicat de copropriété.

Le nu-propriétaire peut vendre la nue-propriété s’il le désire. En revanche, s’il décide de mettre en vente l’intégralité de la propriété, il doit obligatoirement prendre l’autorisation du titulaire de l’usufruit.

L’usufruitier, propriétaire de l’usufruit

L’usufruit permet à son titulaire de jouir du bien. De ce fait, les impôts locaux, les impôts fonciers, les divers taxes et frais de gestion sont à sa charge.

Celui qui possède un bien immobilier peut transmettre son usufruit à un tiers par donation. L’acte devra, bien évidemment, être signé devant un notaire. Pour une donation temporaire, l’impôt que devra payer l’usufruitier ne tient pas compte de la valeur totale du bien.

La valeur de l’usufruit varie selon le temps de la donation, et est estimée par tranche de 10 ans. Pour dix ans et moins, la valeur de la donation correspond à 23 %. Pour plus de 10 ans, par exemple 12 ans, la valeur sera de 46 % et ainsi de suite.

Pour une donation dont la limite est la mort de l’usufruitier, la valeur sur laquelle est calculé l’impôt est fonction de l’âge de l’usufruitier. La valeur de l’usufruit est estimée à 90 % de la valeur totale du bien si l’usufruitier a moins de 21 ans. Pour un usufruitier de plus de 91 ans, la valeur est estimée à 10 %.

L’intérêt du démembrement immobilier

Le démembrement immobilier permet d’anticiper sur la succession. En effet, les ayants droit étant déjà usufruitiers du bien à hériter entrent en possession de la nue-propriété sans avoir à payer des droits de succession. Par ailleurs, le démembrement permet de protéger le conjoint survivant sans léser ceux qui doivent hériter.

Questions fréquentes :

1-    Comment se fait le démembrement d’un bien immobilier ?

Bien souvent, le démembrement est la conséquence d’une donation ou d’une succession. Dans le cas d’une succession, le survivant a le choix entre l’usufruit de la totalité des biens et de jouir de la pleine propriété d’une partie des biens.

2-    Comment un usufruit prend-il fin ?

L’usufruit peut prendre fin si l’usufruitier renonce à son droit. Cela peut être gratuitement ou à titre payant. Il peut aussi prendre fin si l’usufruit n’est pas soumis à usage pendant trente ans.

3-    Dans quelles conditions le conjoint survivant peut-il hériter de l’usufruit

Le conjoint survivant peut hériter de l’usufruit si tous les enfants du conjoint décédé sont aussi les enfants du survivant. Dans ce cas, le survivant aura à choisir entre hériter de l’usufruit de tous les biens soit hériter du quart de l’héritage.

4-    De quelle manière sortir d’un démembrement de propriété ?

Pour sortir d’un démembrement de propriété, il faut attendre le décès de l’usufruitier. S’il s’agit d’un contrat temporaire entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, la sortie de démembrement se fera à la fin du contrat.

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