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déficit foncier

Définition

Il existe plus d’une vingtaine de mécanismes disponibles pour permettre au particulier de réduire son impôt et jouir un peu plus des fruits de ses biens. Cependant, la majorité de ces mécanismes est inconnue des particuliers. En voici encore un : le déficit foncier. Son but est de permettre à un propriétaire de déduire de son revenu global une partie de ses dépenses sur un bien immobilier sous certaines conditions. Si vous souhaitez découvrir d’autres termes relatifs au monde de l’investissement, vous pouvez visiter notre glossaire financier.

SOMMAIRE

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Il est question de déficit foncier quand les charges de propriété qui incombent au propriétaire d’un bien immobilier sont supérieures aux loyers qu’il perçoit. Sous des conditions bien définies, l’écart entre les revenus perçus et les charges sont imputables sur le revenu global. Néanmoins, le montant à imputer ne peut dépasser la limite des 10 700 euros par année. Par ailleurs, le bien devra être loué jusqu’au dernier jour du mois de décembre de la troisième année qui vient après que le déficit a été imputé.

Si éventuellement le déficit dépassait le plafond annuel, le surplus est réparti sur les revenus fonciers des dix années qui suivront. Il se peut aussi que les intérêts d’emprunts donnent lieu à une fraction du déficit. Au même titre que le surplus, cette fraction est à imputer sur les revenus relatifs au foncier des dix années qui suivent.

Avec le déficit foncier, le contribuable qui a un immeuble en location peut donc espérer réduire son impôt sur le revenu. L’un des plus grands avantages de ce mécanisme est qu’il n’est pas régi par le système de plafonnement global des niches fiscales. Ce système de plafonnement fixe le montant maximum de la réduction d’impôt à 10 000 euros.

Quelles charges entrent en compte dans le calcul du déficit foncier ? 

Pour calculer le déficit foncier, plusieurs charges sont prises en compte à savoir :

  • La taxe relative au foncier ;
  • Les dépenses de conciergerie et de gardiennage ;
  • Toutes les dépenses liées à la gestion de l’immeuble locatif ;
  • Les charges relatives à la location lorsque le propriétaire n’a pas pu les percevoir de ses locataires au plus tard la fin du mois de décembre qui suit l’année de départ de ces derniers ;
  • Primes d’assurance ;
  • L’indemnité en cas d’éviction ou en cas de relogement d’un locataire ;
  • Les intérêts des dettes qui ont été contractées dans l’objectif d’acquérir, de construire, de conserver, de réparer ou d’améliorer des propriétés ;
  • Certaines dépenses liées aux travaux ;
  • Les provisions dans le cadre des dépenses, qu’elles soient comprises ou non dans le budget prévisionnel qui a été voté par la copropriété ; de ces dépenses doit d’abord être soustrait le montant des provisions qui ont été déduites l’année qui a précédé.

Comment se calcule le déficit foncier ?

Le calcul du déficit foncier est un processus assez simple.

Règles de calcul

Pour calculer le déficit foncier, il faut, dans un premier temps, faire le total des revenus bruts liés à l’immobilier, des intérêts d’emprunt ainsi que des autres charges. Dans un second temps, il faut enlever du revenu brut total, les charges résultant des intérêts d’emprunt. Dans le cas où la différence serait négative, le déficit peut être déduit des revenus fonciers des années qui suivent. En dernier lieu, il faut déduire les autres charges du revenu net restant après déduction des intérêts d’emprunts. En cas d’un résultat négatif, le déficit peut être déduit du revenu global sans pour autant dépasser le plafond des 10 700 euros annuel.

Exemple de calcul de déficit foncier

En 2020, un propriétaire de deux immeubles a perçu des revenus sur ces deux biens, voici le processus pour déterminer la valeur de son déficit foncier :

Les immeubles ont respectivement rapporté comme revenus 2 000 euros et 7 000 euros. Le total des intérêts d’emprunts fait respectivement 4 500 euros et 0 euro. Les autres charges liées à ces deux biens locatifs font 11 300 euros pour le premier et 1 600 euros pour le second.

Pour déterminer le déficit foncier, il faut, en première position, déterminer le montant que fait son revenu brut. Cela sera trouvé en faisant la somme des revenus rapportés par les deux immeubles, soit 2 000 euros + 7 000 euros = 9 000 euros.

En deuxième position, il faut faire la somme des intérêts d’emprunts, soit 5 500 euros + 0 euro = 5 500 euros. Il faut ensuite déduire les 5 500 euros d’intérêts d’emprunts des 9000 euros. La différence donne 3 500 euros. La valeur trouvée est positive, il n’y a donc pas encore de déficit.

En dernière position, il faut enlever le montant des autres charges de la valeur positive trouvée ci-dessus. Mais avant, il faut additionner les charges des deux immeubles afin de déterminer le montant total des charges. La valeur totale des charges = 11 300 + 1 600. La somme fait donc 12 900 euros. 

À présent, il faut soustraire la somme des charges du revenu net déjà déduit des intérêts d’emprunts, soit 3 500 euros – 12 900 euros = -9 400 euros. La différence est négative, il y a donc un déficit foncier. Le montant trouvé sera entièrement déduit du revenu global puisqu’il est inférieur aux 10 700 euros annuels.

Questions fréquentes :

  • Peut-on déduire les travaux qui ont été faits dans un logement qui ne se trouve pas encore en location ?

Il est possible de faire la déduction des frais liés à la réparation et l’entretien. Vous avez aussi la possibilité de déduire les frais engagés pour améliorer un logement qui sera mis en location.

  • Quelle économie maximale peut-on réaliser avec un déficit foncier sur une année ?

La limite du montant que l’on peut déduire du revenu global en une année est de 10 700 euros. Le plafond peut atteindre 15 300 euros quand le déficit vient d’un investissement qui a été réalisé à travers le dispositif Périssol.

  • Comment faire la déclaration des travaux de location ? 

Les travaux de location sont déclarés sur la ligne 224 de la déclaration des revenus fonciers. Cette ligne est destinée à la déclaration des frais de réparation et d’entretien.

  • L’élagage est-il déductible des impôts ?

L’élagage fait partie des travaux qui permettent de profiter d’un crédit d’impôt. Il est déductible des impôts tout autant que la tonte de pelouse.

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