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Qu’est-ce que la SCI familiale et comment cela fonctionne ?

Sommaire

Forme spéciale de société, la Société Civile Immobilière ou SCI est une structure juridique consistant à gérer des biens immobiliers. Elle peut être constituée d’un seul actionnaire ou de plusieurs associés.

Lorsqu’elle est composée de plusieurs associés, chacun d’eux peut recevoir une part des produits réalisés proportionnellement à son apport initial. La particularité d’une SCI est que les associés peuvent être unis par un lien de parenté, on parle alors de SCI familiale.

Trouver dans cet article tous les avantages d’une Société Civile Immobilière familiale. 

SCI familiale : avantage, droits, information 

Comme mentionné plus haut, une Société Civile Immobilière familiale est une société dans laquelle des personnes liées par un lien de parenté mettent en commun une quote-part d’un bien immobilier. La société ainsi créée est le propriétaire du bien, et chacun des associés récupère des parts sociales équivalent à leur apport initial. La SCI familiale permet ainsi à tous les associés de faciliter la possession, la gestion et la transmission de leurs biens immobiliers.

Baisser les coûts de succession 

L’un des principaux intérêts de la création d’une Société Civile Immobilière est naturellement lors d’une succession. En effet, créer une SCI est utile pour la transmission d’un bien immobilier

La succession en SCI familiale est ainsi entourée d’un cadre juridique bien avantageux pour les héritiers. Également, la transmission du patrimoine en cas de décès de l’un des associés de la SCI familiale est assez aisée.

Bénéficier d’avantages fiscaux en cas de succession

Au nombre des avantages fiscaux en cas de succession propre à une SCI familiale, on peut citer une réduction significative des droits de mutation lors d’une succession en cas de décès. Mais cette réduction notable des frais de mutation intervient lorsqu’il s’agit d’une cession ou d’une donation d’un bien immobilier contenu dans la SCI familiale.

Ces frais de mutation sont calculés sur la base de la valeur des parts de la société et non sur la valeur vénale du bien. L’avantage ici est que la valeur des parts de la société tient compte du niveau d’endettement de la SCI. Ainsi, si la société est endettée, les droits de mutation seront naturellement moins élevés.

De plus, la réglementation en vigueur exige que les droits à payer soient fixés après la déduction d’un abattement. Il est possible de renouveler cet abattement tous les 15 ans. Pour la transmission d’un bien immobilier en SCI familiale, vous avez la possibilité d’obtenir une exonération complète des droits de donation lorsque vous cédez une fraction de vos parts sociales tous les 15 ans.

Les donations dans une Société Civile Immobilière familiale

Il est important de rappeler que dans le cas d’une Société Civile Immobilière familiale, le bien immobilier appartient à la société et non aux associés. Ces derniers ne disposent que de parts sociales.

Ainsi, tout associé peut donner la pleine propriété de ses parts sociales à ses héritiers et ayants droit. Lorsque c’est le cas, le donateur quitte entièrement la SCI et laisse place aux bénéficiaires. 

Toutefois, avant de faire une donation de parts sociales, il faut s’assurer que la possibilité d’effectuer une donation à un tiers est prévue dans les statuts de la SCI familiale. Si ce n’est pas le cas, toute démarche dans ce sens doit recevoir l’approbation de tous les associés. 

La succession au profit du conjoint survivant dans une SCI familiale

Constituer une Société Commerciale Immobilière familiale est un excellent moyen lorsque vous désirez protéger votre conjoint survivant. C’est d’autant plus efficace lorsque vous décidez de constituer la SCI familiale sur un logement.

En effet, la répartition entre concubins de la nue-propriété et de l’usufruit des parts sociales d’une SCI familiale se fait comme suit : 

  • l’un des concubins détient la nue-propriété de la moitié des parts sociales et l’usufruit de l’autre moitié des parts est détenu par le second ;
  • inversement le concubin qui détient la nue-propriété de la moitié des parts détient l’usufruit sur les parts de son concubin. 

Ainsi, au décès de l’un des conjoints, le concubin survivant acquiert la pleine propriété des parts sociales dont il était nu-propriétaire. Naturellement, il conserve ainsi l’entière jouissance du bien immobilier. 

Le droit à la succession pour une famille recomposée 

Lorsqu’une Société Civile Immobilière familiale est composée de deux époux, les statuts peuvent prévoir la continuation de la société en cas de décès de l’un des époux. 

C’est une option qui est souvent envisagée lorsque la SCI familiale est constituée d’une famille recomposée. C’est-à-dire que les descendants de chacun des époux sont issus de liens conjugaux précédents. 

Dans ces cas, le conjoint survivant devient associé unique et la société se poursuit avec lui seul. Cette solution permet de protéger l’époux survivant en empêchant les héritiers de l’époux décédé de contraindre le premier à quitter la Société Civile Immobilière familiale. 

Développer le patrimoine familial

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En plus d’être un moyen pour obtenir des avantages fiscaux, la SCI familiale est un parfait outil pour conserver et protéger le patrimoine familial après une succession. De ce fait, elle constitue un atout plus qu’efficace pour garantir un développement optimal de votre patrimoine immobilier familial.

La conservation du patrimoine familial grâce à une SCI familiale 

Une Société Civile Immobilière familiale permet d’éviter la division des héritiers autour d’un bien immobilier et donc la vente dudit bien. Ainsi, constituer une SCI familiale permet d’éviter les situations d’indivision successorale et de garantir la conservation de l’intégralité d’un patrimoine immobilier familial.  

En plus de garantir la conservation d’un patrimoine immobilier familial, la Société Civile Immobilière familiale permet de faire développer ce patrimoine. En effet, dans le cas d’une succession simple, chacun des héritiers est autorisé à prendre sa part du patrimoine et à définir son mode de gestion qui lui convient. En revanche, dans une SCI familiale, ce n’est pas le cas, puisque les associés ne possèdent pas des parties des biens immobiliers, mais plutôt des parts de l’ensemble du patrimoine immobilier.

Le contournement de la situation d’indivision entre héritiers

La Société Civile Immobilière familiale est une solution très utile lorsqu’il s’agit de simplifier les questions liées à une succession. L’avantage le plus remarquable est qu’elle permet d’éviter aux héritiers les contraintes liées à une situation d’indivision.

Par exemple, le régime de l’indivision, devenu applicable de plein droit en raison de la transmission par succession, fait l’obligation d’une majorité de deux tiers pour toute décision relative à l’administration du bien. Les décisions concernant la disposition du bien immobilier, quant à elles, doivent être prises à l’unanimité des héritiers.

La situation d’indivision oblige donc les héritiers à s’entendre sur la mise en location des immeubles, leur réfection et toute autre question. Toute mésentente peut rapidement entraîner des blocages susceptibles de porter préjudice au développement du patrimoine.

La SCI familiale fonctionne ainsi comme un gérant de l’ensemble du patrimoine immobilier qui se charge de prendre les décisions de gestion courante, ce qui simplifie les choses.

Mais attention, les héritiers conservent toujours un droit sur les questions importantes liées à la gestion et à l’administration du patrimoine. Ce droit est défini par les statuts de la SCI et peut se matérialiser par des règles de majorité prédéterminées. En outre, au cas où les associés seraient mécontents de la gestion, ils auraient le pouvoir de révoquer le gérant.

La protection du patrimoine immobilier familial

La création d’une Société Civile Immobilière familiale, comme mentionné plus haut, permet de protéger un patrimoine immobilier. En effet, immatriculée au registre du commerce et des sociétés, la SCI familiale est dotée d’une personnalité morale et d’un patrimoine propre différent de celui des associés. 

Devenant alors l’unique détentrice des biens immobiliers qui la constituent, tout créancier doit alors se tourner contre la SCI pour le recouvrement. Ce n’est que lorsque l’action de recouvrement envers la SCI familiale se révèle infructueuse, qu’ils peuvent engager la responsabilité des associés. Dans ces cas-là, seules les parts des actions peuvent être saisies par les créanciers pour le remboursement des dettes de la SCI.

Aussi, est-il assez difficile pour un créancier de vendre les parts sociales saisies chez un des associés ou même d’avoir connaissance de l’étendue de tout son patrimoine. En effet, si les associés ont une responsabilité indéfinie en fonction de leur participation dans le capital de la SCI familiale, ils ne sont pas solidaires l’un de l’autre. Ainsi, les créanciers ont l’obligation d’agir de façon indépendante à l’encontre de chacun des associés de la SCI familiale avant d’engager leur responsabilité.

La SCI familiale permet ainsi de ne plus soumettre les héritiers directement aux créanciers et, le plus important, de ne pas faire du bien immobilier un moyen facile de recouvrement. 

Optimiser et gérer les droits et pouvoirs de chacun

Créer une Société Civile Immobilière familiale est également l’un des moyens les plus efficaces pour conserver un pouvoir sur le patrimoine immobilier familial et surtout répartir les pouvoirs sur les immobiliers familiaux. Par exemple, la SCI familiale permet aux parents de conserver l’usufruit d’un bien immobilier et de transmettre à leurs enfants la nue-propriété. Ainsi, les parents ont la possibilité de préparer, de façon optimale, la succession tout en conservant le pouvoir de gestion de leur patrimoine. 

Aussi, en cas de transmission par succession, la SCI familiale permet de favoriser certains héritiers en leur transmettant, par exemple, le pouvoir de gestion de la société. À défaut, les héritiers peuvent se voir attribuer, de façon inégale, les parts sociales.

Mais en tout état de cause, il est important de clairement mentionner dans les statuts de la SCI familiale la répartition des parts sociales et les règles de fonctionnement de la société. Elles seraient donc plus facilement admises par les associés.

Cette précaution a l’avantage de faciliter encore plus le partage entre les héritiers en favorisant son anticipation. De ce fait, la SCI familiale permet d’éviter tout conflit lié au partage de l’héritage dans les cas de succession. 

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