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Une SCPI, comment ça fonctionne ?

Sommaire

Ayant principalement un objectif patrimonial, l’acquisition immobilière est une opération toujours très recommandée lorsqu’il s’agit d’investir son argent. Dans ce cadre, l’opération la plus courante consiste à directement acheter le bien immobilier et le mettre en location afin d’en assurer la gestion et de bénéficier des loyers.

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), encore appelée pierre papier, est apparue depuis maintenant une cinquantaine d’années et consiste en une nouvelle forme d’investissement dans un bien immobilier. En effet, avec une SCPI, il vous est désormais possible d’acheter des parts de la société qui se chargera d’investir pour vous dans différents immeubles. Ainsi, la pierre papier se présente comme une solution simple qui vous ouvre les investissements dans des commerces ou bureaux qui ne sont pas directement accessibles à un particulier.

Quels sont les frais d’entrée à une SCPI ?

Investir dans une SCPI est possible après avoir acquitté un versement initial qui vous donne accès aux différentes opportunités en fonction de vos possibilités d’investissement. Il s’agit de la commission de souscription. Au-delà de cette commission versée dès l’achat de votre part à la SCPI, vous avez à payer des frais de gestion. 

Les frais de gestion d’une SCPI

Il est usuellement admis que lorsqu’une société de gestion gère votre portefeuille, elle prélève des frais de gestion. Ils ne sont pas à confondre avec les frais de souscription, car ces derniers sont payés une fois et vous permettent d’accéder à l’investissement. 

En revanche, les frais de gestion visent à financer l’ensemble des activités de la SCPI afin de lui permettre de continuer à proposer des opportunités d’investissement. Il faut, en effet, des ressources financières pour mieux prospecter afin de découvrir d’intéressants rendements sur les investissements.

Ainsi, les frais de gestion d’une Société Civile de Placement Immobilier sont prévus pour financer entre autres : 

  • la rémunération du savoir-faire de la société de gestion ; 
  • les frais de fonctionnement. Il s’agit principalement des charges administratives telles que les loyers des locaux, les salaires des employés et autres. Également, les frais de fonctionnement concernent les publications des performances et résultats ainsi que le paiement d’experts indépendants chargés d’évaluer le parc immobilier ;
  • la gestion et l’exploitation des actifs ;
  • les coûts générés par la gestion des portefeuilles des investisseurs. 

Il est à souligner que les frais de gestion ne sont pas uniformes ou standards pour toutes les SCPI. En effet, chacune des Sociétés Civiles de Placement Immobilier contractualise avec des prestataires qui leur sont propres et dont la rémunération peut varier. En conséquence, les frais de gestion peuvent varier d’une SCPI à une autre.

Ils sont, en général, directement facturés et déduits de vos dividendes. En d’autres termes, les frais de gestion sont prélevés au même moment que le versement des revenus périodiques générés par votre investissement dans la SCPI.

C’est pour cela que sur la fiche de rendement que la société de gestion vous fait parvenir, il y a le détail des opérations. Il est très souvent marqué le rendement brut de l’investissement, le montant des frais de gestion et le rendement net qui vous sera versé.

Comment sont prélevés les frais de gestion des SCPI ?

frais scpi gestion

Dans leur fonctionnement, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier se servent de l’argent des investisseurs afin d’acquérir des biens immobiliers leur permettant d’étendre leur parc. Ces biens immobiliers, ou actifs immobiliers, génèrent des revenus grâce aux loyers versés. Ces revenus locatifs sont reversés, par la suite, aux investisseurs, au prorata des parts détenues par chacun, en guise de dividendes.

Les frais de gestion sont directement prélevés sur les revenus locatifs encaissés et sont clairement précisés dès la souscription de l’investissement à la SCPI. Présentés sous forme de pourcentage, ces frais constituent une fraction que la SCPI va prélever sur votre dividende. Par exemple, lorsqu’on vous présente une fiche qui mentionne que les frais de gestion s’élèvent à 7 %, cela veut dire que la SCPI va prélever à chaque échéance 7 % de votre part des revenus locatifs.

Il est possible de faire une analogie des frais de gestion avec les commissions que perçoivent les agences immobilières chargées de la gestion du bien physique, ajoutée aux charges afférentes. Il s’agit principalement des charges de copropriété ou de la taxe foncière.

C’est pour cela qu’on dit que dans le cas d’une Société Civile de Placement Immobilier, les rendements sont nets de frais de gestion.  

Quand payer les frais de gestion des SCPI ?

Les rendements de votre investissement dans la SCPI étant nets de frais de gestion, ils ne sont pas prélevés mensuellement par la Société Civile de Placement Immobilier. En effet, ils sont directement déduits du montant que vous rapporte votre investissement.

En conséquence, les frais de gestion sont payés suivant la même périodicité que le versement de vos dividendes. En clair, les frais de gestion de votre SCPI sont payés trimestriellement ou annuellement, suivant la fréquence à laquelle vous percevez vos revenus.

Les frais de souscription à la SCPI

Avant d’investir dans une Société Civile de Placement Immobilier, il faut s’acquitter de différents frais, dont une commission de souscription. Le montant de cette commission est généralement fixé par les sociétés de gestion et est intégré dans le prix de la part.

Cette commission non négociable s’élève généralement entre 9 et 12 % du montant souscrit. Les commissions de souscription servent à rémunérer les SCPI afin de leur permettre de rechercher et d’acheter de nouveaux biens immobiliers, de gérer les collectes des épargnants. Aussi, les commissions permettent-elles aux SCPI d’assurer les droits d’enregistrement et autres.

La particularité des frais de gestion d’une SCPI

Tout investisseur peut être assez surpris de voir des frais de gestion à un taux de l’ordre de 10 %, voire plus. Mais il est important de préciser que ces taux élevés constituent une particularité propre aux SCPI.

En effet, investir dans une Société Civile de Placement Immobilier constitue un investissement immobilier et comporte des réalités assez différentes des autres types d’investissements. Ainsi, en investissant dans une SCPI, vous investissez directement dans un appartement locatif, cela vous rapporte un bon niveau de rendement.

Mais les biens immobiliers sont soumis à un grand nombre de charges telles que les assurances, les taxes foncières, les charges de copropriétés et même les travaux d’entretien réguliers. 

Si la plupart de ces charges sont prévisibles ou récurrentes, d’autres le sont moins et ne sont généralement pas prises en compte lors du calcul du rendement du bien immobilier. C’est pour cette raison que rapidement vous pouvez avoir des SCPI qui proposent des frais de gestion de l’ordre de 15 %. 

Mais ce type d’investissement est toujours assez avantageux, car proposant des rendements avoisinant facilement 5 à 7 % nets de frais de gestion. C’est toujours mieux que d’autres types d’investissements qui ne proposent aucuns frais de gestion, mais des rendements inférieurs à 3 %.

Quelle fiscalité applicable ?

Lorsque l’investisseur est une personne physique, c’est-à-dire un particulier, les dividendes perçus auprès de la SCPI sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

L’administration fiscale applique donc votre TMI (la tranche marginale d’imposition). En conséquence, c’est en fonction du montant du dividende que vous serez appelé à payer entre 0 et 45 % aux services des impôts. Aussi, les versements de la SCPI sont assujettis aux prélèvements sociaux en vigueur.

En revanche, s’agissant d’une personne morale, la fiscalité SCPI est soumise au même régime d’imposition que celui de la société de gestion. La plupart du temps, il s’agit du régime de l’Impôt sur les sociétés.

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