Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est réputé très avantageux fiscalement. L’attractivité de son régime fiscal et la simplicité des démarches offrent de meilleures garanties aux bailleurs. Ces bénéficiaires peuvent compter sur un régime fiscal spécial conçu pour leur permettre de faire des économies non négligeables. Pourtant, nombreux sont les propriétaires qui ignorent comment tirer profit de ce statut. Dans cet article, on met en lumière les différents points attrayants du statut LMNP ainsi que les clés pour l’utiliser correctement.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime LMNP ?
Pour bénéficier du régime LMNP, la première condition est la mise en location meublée d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Elle est renforcée par le respect de deux autres conditions à savoir :
- L’obligation de réaliser des recettes inférieures à 23 000 € sur l’ensemble de vos loyers meublés ;
- L’obligation de cumuler des loyers meublés supérieurs à 23 000 €, mais inférieurs aux revenus du travail.
Si vous respectez l’une ou l’autre de ces conditions, alors vous êtes bien éligibles pour jouir des avantages du statut LMNP.
LMNP et fiscalité : le régime micro-BIC
Un bailleur peut opter pour le régime micro-Bic à la condition de ne pas dépasser à l’année 72 500 € de revenus issus de ses loyers meublés. Le régime fiscal micro-BIC vous offre un abattement de 50 % au titre de vos charges. Ce faisant, seule la moitié de vos revenus locatifs sont imposables. Le régime micro est certainement ce qu’il vous faut pour des formalités plus simples et si vous êtes faiblement imposés.
À noter que ce régime s’applique par défaut pour des revenus locatifs inférieurs à 72 500 €. Vous disposez, cependant, toujours de la possibilité de choisir un autre régime également apprécié des loueurs meublés : le régime réel.
LMNP et fiscalité : le régime réel
Il n’est pas étonnant de voir une grande majorité de loueurs meublés préférer le régime réel au régime micro-Bic. La prise en compte des charges réelles du loueur et de l’amortissement du bien joue largement en faveur du régime réel. Il est appliqué par défaut au loueur meublé non professionnel dont les revenus locatifs dépassent le plafond de 72 500 € l’année. Vous pouvez quand même formuler une demande si vous ne remplissez pas cette condition.
Le choix du régime réel implique la possibilité de déduire des charges comptables. Cette charge supplémentaire est due au recours à un expert-comptable nécessaire, voire indispensable, lorsque vous optez pour ce régime fiscal. La prise en charge de l’amortissement par le régime réel constitue un vrai soulagement pour de nombreux propriétaires. C’est la garantie de pouvoir compenser la perte de valeur du bien due à son utilisation ou à l’usure du temps.
Dans la majorité des cas, le régime fiscal réel mène à une imposition nulle, car l’ensemble des charges excède les revenus locatifs générés par le potentiel bailleur. Pour cette raison, il est bien plus bénéfique que le régime micro-BIC. Cependant, lorsque vous portez votre choix sur le régime réel, l’intervention d’un expert-comptable spécialisé est de rigueur.
Les questions fréquentes
Quand opter pour le LMNP ?
Le statut particulier de loueur meublé non professionnel est recommandé en cas de mise en location meublée d’au moins un de vos biens immobiliers. À cela s’ajoute également la justification que vos recettes locatives ne représentent pas votre principale source de revenus.
Que vous soyez loueur d’un bien dans le neuf ou dans l’ancien, le statut LMNP classique vous permettra de toujours profiter de ce régime fiscal et des avantages qui y sont liés. Par contre, seuls les loueurs meublés dans le neuf sont éligibles au LMNP Censi-Bouvard.
La nature des résidences louées peut également varier. Ainsi, sont éligibles au LMNP les résidences classiques comme les résidences de services. L’essentiel, c’est d’avoir des résidences louées à usage d’habitation par des locataires.
Quels avantages du statut LMNP ?
Le premier avantage du statut LMNP reste la possibilité de payer des impôts moins élevés. Que vous soyez sous le régime micro-BIC ou sous régime réel, le statut LMNP vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts. Dans le premier cas, un abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour la location meublée de tourisme) sur vos revenus locatifs est en jeu. Dans le second, il est offert au loueur la possibilité d’amortir son investissement immobilier.
Le statut LMNP propose un calcul de la plus-value plus avantageux en cas de revente. Dans un tel cas de figure, on applique le régime des particuliers. Celui-ci permet une taxation à seulement 19 % de la plus-value imposable, outre l’application d’une taxe de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Une exonération totale de taxe intervient tout de même après 22 ans de détention d’un logement meublé en LMNP. Pour être exonéré de prélèvements sociaux, il faudra toutefois être propriétaire du logement pendant plus de 30 ans.
Les loueurs en meublés non professionnel bénéficient d’autres avantages significatifs tels que la possibilité de récupérer la TVA, de déléguer la gestion locative de leur logement, sans compter la grande flexibilité de ce statut.
Quelles charges déductibles LMNP ?
Les charges déductibles du loueur en meublé non professionnel dépendent du choix du régime fiscal. Elles concernent les charges ou frais fixes comme l’eau, l’électricité, le téléphone et l’internet. Sont également prises en compte :
- La taxe foncière et d’habitation ;
- L’assurance pour loyers impayés ;
- La contribution foncière des entreprises (CFE) ;
- L’assurance en tant que bailleur ;
- Les dépenses d’entretien du bien mis en location et les petites réparations ;
- Les frais de notaire, frais de publicité et frais de dossiers ;
- Les intérêts d’emprunts et les honoraires d’agence immobilière.
Certaines charges citées ci-dessus peuvent être amorties. Cet amortissement est possible sur la réalisation de travaux d’aménagement ou sur l’achat de mobilier par exemple.
