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AMORTISSEMENT IMMOBILIER

Définition

Le monde de l’investissement est fortement imprégné par les notions de gain et de perte. Dans le domaine de l’immobilier, la valeur d’un bien est appelée à se déprécier à l’aune de l’usure, du temps ou de l’obsolescence. La détermination de l’amortissement permet de mettre à jour la valeur réelle du bien immobilier afin d’alléger la fiscalité. 

Dans cet article, nous vous disons tout ce que vous devez savoir sur l’amortissement d’un bien immobilier. Si vous souhaitez découvrir d’autres termes liés à l’investissement nous vous invitions à consulter notre glossaire financier.

amortissement d'un bien immobilier
SOMMAIRE

Définition de l’amortissement et durée d’amortissement d’un bien immobilier 

Opération comptable dotée d’un cadre juridique précis, l’amortissement permet d’évaluer la dépréciation de la valeur d’un bien immobilier à cause de l’usure ou de la vétusté. La comptabilisation de l’amortissement s’inscrit au rang des impératifs d’une entreprise, mais n’influence en rien la trésorerie de cette dernière. Ceci s’explique par le simple fait que l’achat du bien devenu vétuste ou obsolète a déjà impacté la trésorerie de l’entreprise par le passé. 

L’amortissement d’un bien immobilier suit une étape précise. Ce processus trouve sa source dans les textes règlementaires qui précisent clairement la conduite à tenir et les bases de calculs. 

Amortir un bien immobilier grâce à l’amortissement par composants 

L’amortissement d’un bien immobilier par composants est une technique courante utilisée dans le domaine de l’amortissement. Il est défini au niveau de l’article 311-2 du plan comptable.

Il ressort de cette disposition que le fait qu’un actif immobilisé soit composé de plusieurs éléments à usages différents signifie qu’un plan d’amortissement spécifique doit être appliqué pour chacun.

En un mot, lorsqu’un bien immobilier regroupe plusieurs types d’ouvrages exigeant des changements à des moments distincts, l’amortissement par composants est nécessaire. 

Ainsi, la comptabilisation d’un bien immobilier sujet à l’amortissement doit commencer par le regroupement des éléments à utilisation identique à l’intérieur d’une ou plusieurs grandes catégories.

Les étapes de la comptabilisation de l’amortissement d’un bien immobilier 

Comme nous le disions tantôt, l’amortissement d’un bien immobilier suit plusieurs étapes. Ces dernières se déclinent ainsi qu’il suit :

  • Répartition du montant de l’immobilisation en des composants ou catégories ; 
  • Application d’une méthode précise pour réaliser une saisie comptable du bien immobilier ; 
  • Réalisation d’un tableau d’amortissement linéaire ; 
  • Comptabilisation de la dotation à l’amortissement du bien immobilier. 

En ce qui concerne la répartition du montant de l’immobilisation en composants, l’expert-comptable, chargé de l’opération, utilise un tableau récapitulatif. Cette technique est employée lorsque le montant affecté à chaque catégorie est connu.

A contrario, lorsqu’il n’existe aucun élément pour renseigner le montant de chaque catégorie, la personne chargée de l’opération d’amortissement doit se référer à la répartition en pourcentage élaborée et proposée par la Fédération des sociétés immobilières et financières. Cette répartition standard prend en compte le type de chaque bien immobilier.

À la suite de cette première étape s’ensuit la saisie en comptabilité du bien immobilier. Cette opération comptable importante requiert l’utilisation d’une méthodologie précise et conventionnelle.

Ensuite, il s’agira de construire un tableau d’amortissement pour le bien immobilier. À l’image de l’opération précédente, l’élaboration du tableau d’amortissement linéaire exige l’emploi d’une méthode existante et approuvée en la matière.

Pour finir, l’amortissement se referme par la comptabilisation de la dotation à l’amortissement à la clôture de l’exercice comptable. Généralement, il est possible de se servir d’un logiciel comptable pour réaliser cette opération. Cette technique utile permet de gagner du temps et d’économiser de l’énergie. En effet, lorsque les caractéristiques de l’immobilisation du bien (date d’achat, prix hors taxe, période d’amortissement) sont saisies dans le logiciel, ce dernier réalise les opérations qui suivent : 

  • Le calcul de tous les amortissements ;
  • La création et le remplissage du tableau d’amortissements ;
  • La création des écritures de dotations.
 

Questions fréquentes : 

1 – Quels sont les biens amortissables en SCI ? 

Tous les biens détenus par une SCI ne peuvent, bien évidemment, pas être amortis. Généralement, une SCI ne peut amortir que ses biens corporels. Il s’agit, entre autres, de : 

  • Construction (logement, bâtiment, terrains…)
  • Matériels et outillage de travail ; 
  • Matériels et accessoires informatiques ; 
  • Mobilier ; 
  • Matériels de bureau. 

2 – Comment calcule-t-on l’amortissement d’un bien en LMNP ? 

L’amortissement d’un bien en LMNP suit un principe assez simple. Si le montant de l’amortissement annuel est de 25 ans, il suffit de diviser la valeur totale du bien par le chiffre 25.

3 – Comment calculer l’amortissement d’un prêt immobilier ?

Le calcul de l’amortissement d’un prêt immobilier est assez simple comme opération. En effet, on se base sur deux éléments au choix pour effectuer le calcul. Il s’agit d’une part de la mensualité et d’autre part du montant emprunté. 

Dans le logiciel de calcul, il faudra ensuite renseigner les éléments suivants : le taux du crédit immobilier, la durée totale de remboursement du prêt et le temps restant pour solder le crédit.

Le tableau d’amortissement apparaît automatiquement après la validation de ces informations dans le logiciel de calcul.

4 – Où trouver de l’aide pour calculer l’amortissement d’un bien ? 

Si la comptabilité n’est pas votre point fort, vous pouvez vous tourner vers un expert-comptable agréé. Il saura vous donner l’assistance nécessaire pour déterminer l’amortissement de vos biens immobiliers.

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