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Société civile de placement immobilier (SCPI)

Définition

Type de placement plébiscité par les Français depuis quelques années, la SCPI permet l’achat et la gestion de biens immobiliers locatifs par l’intermédiaire d’un placement collectif. Pour un meilleur investissement, il est indispensable de comprendre le fonctionnement de ce type de placement et les risques qui y sont liés. Découvrez donc ce qu’est une SCPI, son fonctionnement, ses avantages ainsi que ses inconvénients. Si vous souhaitez découvrir d’autres termes liés à l’investissement vous pouvez visiter notre glossaire financier.

SOMMAIRE

Définition et fonctionnement

Notez qu’une SCPI est un type de placement où, comme tout autre investissement, le capital est à risque.

Qu’est-ce qu’une société de placement immobilier ?

Appartenant à la famille des organismes de placements collectifs, la SCPI est une structure de placement collectif. Grâce au financement collecté chez les différents investisseurs, cette structure achète et gère un bien immobilier. Les investisseurs reçoivent comme contrepartie des parts sociales. Il est à noter que ces parts sociales ne sont pas cotées en bourse. Pour une SCPI, la législation exige un capital social minimum estimé à 760 000 euros.

Comment fonctionne une SCPI ?

Il existe deux sortes de SCPI. Les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. Dans une SCPI à capital fixe, l’investisseur ne peut acquérir des parts sociales que de deux manières différentes. Soit il les acquiert en profitant d’une émission ou augmentation de capital, soit il les achète sur le marché secondaire. 

Cependant, une augmentation de capital ne peut avoir lieu que si le précédent capital a déjà été investi à hauteur de 75 % dans la pierre. Par ailleurs, d’anciennes parts sociales ne peuvent être cédées sur le marché secondaire à un prix en dessous du prix des nouvelles parts.

Par contre, dans une SCPI à capital variable, un détenteur de parts sociales peut les céder dès qu’il le désire. De plus, le vendeur de parts ne s’occupe pas de la recherche d’un acheteur, la SCPI s’occupe de vendre pour lui moyennant des commissions. Par ailleurs, le prix des parts sociales est déterminé par la SCPI. Ceci, en fonction du prix que valent ces parts sur le marché.

Les SCPI sont sous le contrôle de l’AMF et peuvent opérer dans divers secteurs de l’immobilier. Ils opèrent dans l’immobilier commercial (acquisition et location de bureaux, centres commerciaux…). Ils sont également l’acquisition et la gestion de patrimoines immobiliers résidentiels.

Une part des plus-values dégagées dans la gestion de ces biens immobiliers acquis est reversée à chaque détenteur de parts sociales. La somme distribuée aux porteurs de parts est bien sûr amoindrie des commissions de la SCPI.

Les principaux types de SCPI

Il existe 3 principaux types de SCPI. Elles se différencient l’une de l’autre par les zones où elles investissent, les types de biens qu’elles acquièrent et leur régime fiscal.

Les SCPI de rendement

Elles investissent généralement dans les immeubles d’entreprises, et un peu plus rarement dans les résidences de services. En fonction des cas, ils peuvent opérer sur un segment de marché unique tel que des murs de boutiques par exemple. Ils se diversifient également. Ce type de SCPI distribue des loyers régulièrement. Ce qui est idéal pour des investisseurs qui désirent des retours réguliers. 

Les SCPI de défiscalisation

Ces structures investissent dans les habitations neuves ou rénovées. Ils profitent ainsi des avantages accordés par les dispositifs de défiscalisation pour les investissements dans l’immobilier.

Les SCPI de valorisation

Dans ce type de SCPI, les plus-values réalisées ne sont pas automatiquement distribuées aux détenteurs de parts sociales. Les gains sont accumulés et sont partagés plus tard après une valorisation du prix des parts. Cette famille de SCPI serait intéressante pour ceux qui sont sous le coup d’une forte fiscalisation et qui préfèrent percevoir leurs revenus de façon décalée dans le temps.

Avantages et inconvénients de la SCPI

La SCPI, comme tout investissement, a sa part de risques et de profits. Voici ces avantages et inconvénients.

Les avantages de la SCPI

La SCPI permet à l’investisseur d’acquérir, en copropriété, des biens immobiliers à un coût inférieur à celui d’un investissement direct. Les parts sociales sont généralement à partir de 150 euros. Le coût pour souscrire à une part s’obtient par une division de la valeur nette du bien immobilier par le nombre de parts. Le détenteur de parts est épargné de tous soucis liés à la gestion du bien. Les SCPI apportent une bonne rentabilité en échange d’un risque mesuré.

Les inconvénients de la SCPI

L’inconvénient majeur des SCPI se trouve dans le trop-plein de frais de fonctionnement qui sont ponctionnés. Les frais de souscription représentent la rémunération de la structure. Ils sont déterminés à partir du prix de la part et sont partie intégrante du prix d’acquisition des parts sociales. Ces frais font 5 à 12 % du prix de la part. Les frais de gestion, quant à eux, font 8 à 10 % des revenus engrangés par la SCPI. Au moment de la cession de parts sociales par un détenteur, des frais de cession sont ponctionnés. Ces frais sont supportés par le nouvel acquéreur. À ces frais, il faut aussi ajouter des droits d’enregistrement.

Questions fréquentes :

  • Quel est l’avenir des SCPI ?

La moyenne de rendement des SCPI restera au-dessus des 4 % de 2020. Les SCPI auront finalement été très peu touchés par la crise actuelle. Si le bureau n’apporte plus satisfaction, les meilleurs rendements peuvent être obtenus du côté des SCPI diversifiés.

  • Quel placement est plus rentable ?

Dans de bonnes conditions d’investissement, les actions sont les plus rentables à long terme. Un bon portefeuille d’actions peut rapporter entre 6 et 10 % l’année. Cependant, il faut comprendre que les performances peuvent ne pas être constantes.

  • Quel placement pour une personne de plus de 75 ans ?

Pour un senior, le meilleur placement est l’assurance vie. Elle allie une grande souplesse dans la gestion et des avantages fiscaux liés aux revenus.

  • Comment sortir d’une SCPI ?

À l’instar de l’entrée, la sortie d’une SCPI nécessite une opération de gré à gré entre un vendeur de parts et un acheteur de parts.

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